Угрозы 2017 года для рынка коммерческой недвижимости
Ежегодно международное агентство Bloomberg представляет миру экспертный анализ ожидаемых для человечества угроз в новом году. Если не большинство прогнозов, то половина из них, как правило, сбываются. Портал ComEstate.ru обратился к участникам рынка коммерческой недвижимости с вопросом – какие угрозы ожидают рынок в 2017 году.
Светлана Григорьева, директор по маркетингу Делового квартала Neopolis
Основная угроза для всех объектов коммерческой недвижимости, которая сохраняется с прошлого года - это сокращение маржинальности. В свою очередь эта тенденция обусловлена многими факторами. Во-первых, экономическими условиями. С началом кризиса ставки аренды во всех сегментах коммерческой недвижимости, как и следовало ожидать, упали, при этом расходы в ряде случаев только выросли. Во-вторых, определяющую роль в развитии объектов по-прежнему играют собственники. И во многом успех проекта обусловлен именно уровнем гибкости самого собственника.
Еще одна угроза - это снижение стоимости объектов, однако эта тенденция носит негативный характер для собственников и позитивный для инвесторов, которые получают возможность приобрести объекты по сниженным ставкам.
Глобальным трендом в сегменте торговой недвижимости может стать определенное перераспределение сил между якорными арендаторами. Текущая рыночная ситуация для одних – снижение объемов продаж, тяжелая адаптация в кризис, для других – возможности для активного развития. Как правило, активно набирают обороты в развитии новые игроки на рынке, что может привести к перераспределению сил между новыми и старыми игроками.
В 2017 году ожидаются определенные изменения в законодательстве, которые, безусловно, отразятся на работе девелоперов. Так, например, с 1 января 2017 года кадастровую стоимость объектов вместо существующих на сегодняшний день независимых оценщиков будут определять специально сформированные на региональном уровне государственные бюджетные учреждения. Данные изменения могут негативно отразиться на увеличении количества споров, так как риски завышения кадастровой стоимости бюджетными учреждениями возрастают.
Игорь Кабатов, партнер, директор по развитию УК «ИТКОЛ»
К сожалению, основная особенность офисного рынка заключается в прямой зависимости от экономической ситуации, которая с завидным постоянством изменяется в нашей стране и далеко не всегда в лучшую сторону. Экономика в России, в свою очередь, очень зависима от политики, а политические изменения, как показывает практика, непредсказуемы. Таким образом, я бы выделил политику как одну из угроз, которая может оказать влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости в 2017 году.
Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood
Среди основных угроз рынка офисной недвижимости в 2017 г. стоит отметить следующие:
- Сокращение количества новых проектов на фоне проблем девелоперов с получением заемного финансирования и трудностей с заполнением новых объектов. При этом снижение ввода качественных бизнес-центров положительно повлияет на уменьшение доли вакантных площадей в высококачественных объектах (А и В+ классов) и поспособствует «вымыванию» с рынка наиболее качественных офисов, в том числе и лотов большой площади (более 5-10 тыс. кв. м). Подобная тенденция может постепенно привести к дефициту крупных офисных блоков площадью более 5 тыс. кв. м в границах старой Москвы.
- Все больше офисных и торговых объектов переходили в 2016 г. под управление банками в результате кредитных задолженностей. Сохранение подобной тенденции может негативно сказаться на структуре спроса на офисную недвижимость, так как отсутствие традиционных инвестиционных сделок говорит о негативном тренде на рынке.
- Волатильность валютного курса, которую, несмотря на стабильность в конце 2016 г. – начале 2017 г., пока не стоит сбрасывать со счетов, может негативно сказаться на деятельности компаний и спросе на офисную недвижимость.
Марианна Романовская, директор департамента консалтинга, партнер, GVA Sawyer
Действительно, с точки зрения коммерческой недвижимости сейчас самое целесообразное говорить не о предпосылках роста, а об угрозах. В этом самом свод-анализе, к сожалению, преобладают негативные стороны квадрата. Учитывая, что экономика в России все-таки рыночная, а не командно-административная, я бы на первое место поставила не факторы внедрения государства в определенные законодательные и иные ограничительные или стимулирующие механизмы развития коммерческой недвижимости, как-то кадастровая оценка, часы работы ТЦ, но все же факторы чисто рыночные. Для торговой недвижимости основным риском является продолжение снижения покупательского спроса населения, что, прежде всего, проявляется в резком снижении спроса на помещения галерейного формата в ТЦ и на формат street-retail.
С точки зрения офисной недвижимости сейчас не стоит вопрос в том, что снижение строительства новых объектов является проблемой. Большой проблемой и серьезной угрозой для всего сегмента в целом является сокращение спроса на те помещения, которые уже находятся на рынке. И объяснения этому достаточно простые: спрос на офисные помещения является функцией роста числа рабочих мест, а в текущем состоянии экономики такие перспективы абсолютно не радужны.
Вероятно, также стоит отметить и сегмент гостиничной недвижимости, который в силу перемещения акцентов туризма со стороны граждан России на внутренний туризм приобрел повышенное внимание со стороны как операторов, прежде всего, локальных, так и застройщиков. В этом сегменте отмечаю, что по-прежнему недостаточно предложения объектов бюджетной категории. Но риск здесь состоит в том, что спрос существует и будет расти в бюджетной категории на объекты типа бюджетных отелей, хостелов, в то время как особенности девелопмента в Москве, стоимость строительства фактически делают реализацию таких объектов невозможной - они не окупаются. В этом и состоит основная угроза - как сбалансировать инвестиционный климат девелопмента гостиничной недвижимости со спросом, который сформировался.
Александр Устинов, директор по развитию компании RD Management
Основными и наиболее глобальными рисками для рынка коммерческой недвижимости в 2017 году стоит считать внешнеполитические угрозы: в частности, неясность отношений с Западом. И эта угроза будет сохраняться в течение I полугодия 2017 года, она связана как со вступлением в должность нового президента США, так и с изменением структуры Евросоюза (Brexit и др.). Эти события не стоит недооценивать: уже сейчас, к примеру, сделка американского фонда Hines по покупке части «Метрополиса» приостановлена именно ввиду внешнеполитических причин. Позитивное для России разрешение ситуации на Западе в то же время почти сразу скажется на отношении зарубежных инвесторов к нашим рынкам, в том числе и к рынку коммерческой недвижимости.
Не менее масштабную угрозу представляет собой появление новых крупных игроков на российском рынке недвижимости. Банки и государственные структуры различными способами приобретают в свои портфели все больше объектов коммерческой недвижимости, что в дальнейшем приводит к созданию крупных структур по управлению объектами, которые включают в себя property, facility и asset management. О планах по созданию собственной структуры для управления недвижимостью уже заявили Сбербанк и «Ростелеком», ряд объектов «Москва-Сити», как ожидается, также перейдет под управление подразделений компаний новых собственников. Крупные слияния и поглощения – один из сопутствующих трендов. Однако эта угроза касается не только коммерческой недвижимости: слияния происходят как в жилом сегменте («ПИК» и «Мортон»), так и в ритейле (поглощение федеральными сетями региональных игроков), в сфере управления недвижимостью, логистике и т. д. На выходе из кризиса мы увидим совершенно иной рынок с потенциально другими лидерами.
Поскольку наиболее распространённым в профессиональном сообществе мнением является то, что дно кризиса пройдено, крупные сделки с коммерческой недвижимостью будут заключаться и в 2017 году, а это значит, что продолжится перераспределение рынка, «распродажа» стрессовых активов, и мы сможем оценить, как новые собственники решат распорядиться своими приобретениями. Рынок находится в поиске, неопределенность высока. Одно можно сказать с уверенностью: на нашем рынке появляются joint venture – совместные предприятия для приобретения крупных активов. Как правило, они представляют собой объединение зарубежных и российских компаний для совместной покупки и владения объектами. Такие предприятия ввиду своих существенных масштабов могут оказывать серьезное влияние на рынок коммерческой недвижимости в ближайшие годы.
Ряд угроз для коммерческой недвижимости также исходит «извне», а именно из жилого сегмента. Девелоперы жилья расширяют свое присутствие в сегменте коммерческой недвижимости: возводя крупные жилые кварталы, они самостоятельно занимаются и развитием сопутствующей инфраструктуры (ТЦ, деловые центры, инфраструктурные объекты), то есть объектами коммерческой недвижимости. Таким образом, девелоперы жилья создают субрынки, которые влияют на текущее предложение и спрос в своей локации (становятся «центрами притяжения», или наоборот, резко увеличивают уровень вакансии в районе и роняют ставки). И эти локальные изменения приводят к изменению расстановки сил на рынке, к смене общей картины в городе.
Среди девелоперов торговой недвижимости стоит отметить одну из внутренних угроз: неоправданные ожидания от концептуальных изменений в объектах. Реконцепция и редевелопмент ТЦ сейчас стали камнем преткновения для множества объектов, и состав арендаторов резко меняется в сторону развлечений и отдыха, нацеленных на привлечение туристического трафика. Однако уже сейчас понятно, что избыток развлекательных арендаторов в рамках объекта или в конкретной локации приводит к стойкой работе «в минус», а неадаптированные для туристов развлечения и языковой барьер – к отказу от посещения ТЦ как туристического объекта.
Наконец, не стоит забывать и об избыточном законодательном регулировании как об угрозе. Примечательно, что сильнее всего на рынок могут повлиять именно решения региональных и городских властей об определенных запретах (на строительство, на работу, на существование объекта). Впрочем, девелоперы, кажется, уже адаптируются к новым реалиям: 2017 год обещает нам самый низкий ввод объектов коммерческой недвижимости в Москве за последние годы (около 270 тыс. кв. м торговых центров и не более 300 тыс. кв. м офисной недвижимости). Учитывая тенденцию к вводу не более 60% от заявленного объема, стоит рассчитывать на перенос сроков ввода большинства объектов на 2018 год.
Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»
Значительный рост налога на недвижимость в связи с резким повышением стоимости кадастровой оценки - это главная угроза 2017 года, которая при невозможности поднять арендные ставки приведет к разорению многих собственников коммерческой недвижимости. Скажу больше: если эта угроза будет реализована, все остальное не будут иметь смысла - рынок коммерческой недвижимости окажется на грани краха.
Еще один негативный тренд - рост стоимости парковки в центре и расширение зоны платной парковки. Данная мера, призванная уменьшить пробки, одновременно снижает транспортную доступность объектов коммерческой недвижимости в центре. Это также может негативно повлиять на рынок коммерческой недвижимости, поскольку именно в центре сосредоточены наиболее дорогие объекты торговой и офисной недвижимости. Отсутствие возможности остановиться у магазина уже негативно сказалось на сегменте стрит-ритейл. В офисном сегменте отсутствие недорогих парковочных мест также скажется на востребованности площадей.
Еще одна угроза - новые ограничения и избыточное регулирование бизнеса. Многие не очень продуманные инициативы (например, ограничение времени работы непродовольственных магазинов, регулирование арендных ставок в ТЦ и другие) негативно скажутся на бизнесе арендаторов, что, в свою очередь, повлечет за собой проблемы арендодателей и их проектов.
Еще одна проблема - отсутствие государственной поддержки в сегменте коммерческой недвижимости. Во всех значимых отраслях в сложной экономической ситуации принимаются те или иные меры поддержки. Например, в жилом сегменте это льготная ипотека, которая расширяет круг потребителей, в автомобильном секторе – программа утилизации и другие. При сохранении нынешних тенденций - низкой инвестиционной привлекательности проектов и повышении налогов, отсутствие программ поддержки игроков коммерческой недвижимости приведет не только к отсутствию новых проектов, но и к отказу собственников от уже существующих.
Денис Колокольников, председатель Совета Директоров RRG
Основной риск для индустрии коммерческой недвижимости – глобальный, а именно негативные экономические процессы, снижение цен на нефть и, как следствие, рост курса доллара. Возможное снижение уровня доходов населения является серьезным вызовом для сектора торговой недвижимости и ритейла, способным понизить ставки аренды и увеличить вакантность. Нестабильность в экономике может негативно повлиять и на спрос в офисном сегменте, и на логистику.
Безусловно, законодательные, налоговые инициативы (зачастую направленные на компенсацию выпадающих доходов бюджета) уже который год являются серьезным риском для бизнеса. Даже те из них, которые нацелены на улучшения, своей многочисленностью и кардинальностью могут негативно влиять на инвестиционный климат. В минувшем году очень активно обсуждалась возможность сокращений часов работы ТЦ на 2 часа. Идея является спорной.
Повышение властями Москвы кадастровой стоимости недвижимости и целевой ориентир по сбору в бюджет 107,2 млрд руб. налогов на имущество организаций - также важный риск. Кадастровая стоимость объектов недвижимости и земельных участков зачастую оказывается выше реальной рыночной стоимости, и предприниматели оспаривают результаты оценки через суды. В кризисное время бизнес испытывает серьезную нагрузку, и если налоговое давление возрастет, то последствия будут весьма негативные. Пока работает процедура оспаривания результатов кадастровой оценки, с этим риском можно работать. Но последние инициативы города настораживают. Например, мэр Москвы предложил запретить представителям малого и среднего бизнеса оспаривать цену выкупа у города помещений.
Риск банкротства строителей существует, но он в большей степени касается рынка жилья и особенно подмосковного. Безусловно, и в коммерческой недвижимости возможны банкротства, но их последствия не столь печальны относительно проблемы обманутых дольщиков.
Резкое сокращение строительства бизнес-центров, которое порой позиционируют как некий вызов, – это не риск, а нормальная тенденция, которая позволяет улучшить ситуацию с поглощением текущего объема вакантных площадей. В конце прошлого года на офисы появился спрос, и он может снизить вакантность в действующих объектах, если не продолжать наращивать избыток предложения. Не следует строить БЦ и ТЦ там, где они не нужны.
Евгений Нумеров, управляющий директор Skladman USG
В 2017 году в складской недвижимости никаких глобальных потрясений не ожидается. Будет продолжаться сжатие спирали предложения, то есть в результате банкротств строителей-девелоперов возводить складов будут меньше. Уменьшение предложения - основной тренд 2016 года, продолжение действия которого можно прогнозировать и на этот год. Уменьшение количества игроков на рынке может повлиять и на качество продукта, предлагаемого девелоперами. Вакансия в складах уменьшится, ставки аренды в существующих складах немного могут подрасти.
Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar
В конце 2016 года в очередной раз была пересмотрена стоимость кадастровой оценки недвижимости в сторону увеличения, что автоматически в несколько раз увеличивает и сам налог на имущество, делая его непомерным для собственников в текущей ситуации.
И в 2017 году данная инициатива будет представлять ключевую угрозу для владельцев недвижимости. Многим из них уже приходилось сталкиваться с процедурой оспаривания в суде неоправданно высокой оценки объектов. И сейчас вновь придется тратить время, деньги и силы на проведение повторной переоценки их кадастровой стоимости. Суд в своих решениях полагается на результаты проведенной независимой экспертизы, которая, как правило, выше оценки собственника, но при этом ниже кадастровой.
Стоимость объектов недвижимости за последние несколько лет не только не увеличилась, но даже упала, как, впрочем, и арендные ставки во многих из них - то есть никаких оснований для повышения налоговой нагрузки не было.
Первоначальная идея данной инициативы заключалась в том, чтобы кадастровая стоимость была равнозначна рыночной. Но на текущий момент это не соответствует действительности.
Совершенно очевидно, увеличение налоговой нагрузки на недвижимость будет негативно сказываться на ее доходности. И столкнуться с этим собственники могут в самое ближайшее время.
Степан Муромский, консультант департамента оценки бизнеса и активов консалтинговой группы «Апхилл»
Надо осознавать, что фантастические, рекордные показатели на рынке недвижимости – это, в целом, очень неприятное явление для экономики государства. Посмотрите, как Китай борется со своим растущим рынком недвижимости. Рост нужно контролировать, иначе это приведет к катастрофе. К чему привело положение на рынке недвижимости в США в 2008 году? К мировому кризису. Единственная «неприятность», с другой точки зрения, которая может ожидать рынок коммерческой недвижимости – это стагнация, лучше сказать стабильность, минимальный рост в течение 3-5 лет, то есть все будут ждать роста показателей, а они будут стабильны, неподвижны.
В строительстве бизнес-центров возможна заморозка отдельных проектов. Но в разработку уже вложены большие деньги, и отменять проекты полностью не разумно. Предпосылок для «резкого» сокращения все же нет.
Чтобы спрогнозировать другие возможные угрозы, посмотрим на экономическую ситуацию в целом. В 2017 году иностранных инвестиций будет больше, чем в 2016, в том числе инвестиций в строительную отрасль. Фондовый рынок России, а вместе с ним и акции крупнейших компаний, в том числе строительных, на исторических максимумах. Компании стоят в 2-3 раза дороже, чем год-два назад. Ставки по кредитам снижаются, обслуживание долгов у компаний, если они есть, снижаются относительно 2015, 2016 годов. Хотя уровень долга компаний и частных лиц относительно высок, но договоры с арендаторами уже подписаны в конце 2016 года, деньги поступают.
Также есть предположение, что все только и ждут снижения, чтобы войти в рынок. Ликвидность в Москве и в крупных городах крайне высокая (хотя и не настолько высокая, как в 2008 году, когда был максимум). Как только собственник выставит помещения по цене чуть ниже, все выкупится. А многие собственники приобрели недвижимость в разы дешевле, чем сейчас предлагает рынок. Все - и продавцы, и покупатели ждут выгодной сделки для себя. Как только появляется выгодное предложение, его уже, по сути, нет.
Повышение налогов, в свою очередь, повод внимательно присмотреться к своему сегменту коммерческой недвижимости. Арендные ставки местами скорректируются, кто-то оптимизирует расходы, кто-то оспорит кадастровую стоимость, кто-то останется без арендаторов. Ушедшие арендаторы найдут помещения подальше от центра или в Новой Москве. В сторону таких угроз, в первую очередь, и стоит думать участникам рынка.
Алексей Гальцев, генеральный директора компании «Гальцевы и Фон Герц»
Доллар все, что мог сделать с коммерческой недвижимостью, уже сделал. Когда произошел резкий скачок курса, 90% арендованных коммерческих площадей были привязаны к доллару. Естественно, ценник взлетел. Собственники, которые с умом подошли к корректировке цены и предложили арендаторам более мягкие условия, своих клиентов сохранили. Но около 30% владельцев недвижимости просто подняли цену за аренду в два раза с формулировкой «у нас кредиты в долларах, так что платите». В итоге около 30% коммерческих площадей сейчас опустели. Например, много помещений стрит-ритейл на Ленинском проспекте стали вакантными. А эта категория всегда себя очень хорошо чувствовала.
Пустующие коммерческие площади стали индикатором состояния бизнеса в целом: арендаторов и покупателей офисных площадей все меньше, а рынок перенасыщен предложениями. Хотя, арендная ставка в прошлом году снизилась на 30% и сейчас растет примерно на 10-12% в год, на уровне с инфляцией.
Государственные инициативы тоже внесут свою лепту в развитие рынка коммерческой недвижимости. Вполне вероятно, увеличится налог на имущество по кадастровой стоимости. При этом оценка легко может быть завышена, но неспециалисту понять и отследить это непросто.
Но главная угроза - это приостановка строительства новых торговых центров. Вакантных площадей сейчас достаточно много, и увеличивать их объем застройщики не спешат. Со складскими помещениями в Москве и Московской области, кстати, такая же ситуация. Уже построенные площади еще 2-3 года будут распродавать и сдавать, чтобы восстановить баланс спроса и предложения. Но остановка строительства еще опаснее: решив пару лет подождать, можно серьезно отстать в технологическом плане, выпасть из тренда. Нагонять потом придется долго.
Роман Ткаченко, глава представительства холдинга RD Group в России
На мой взгляд, основной угрозой для рынка коммерческой недвижимости в 2017 году станет продолжающееся снижение активности российских и иностранных инвесторов. Девелоперам сейчас трудно найти финансирование, внутренних источников и банковского кредитования недостаточно, особенно с учетом уровня ставок и избирательности финансовых структур.
Вторая угроза, с которой сталкивается рынок в этом году, также вытекает из продолжающегося спада в экономике – это дефицит средств у потребителей, поскольку инфляция не покрывается индексацией зарплат.
С падением реальных доходов шкала приоритетов у покупателей сдвигается в сторону первичных потребностей, а экономическая нестабильность заставляет людей более осторожно тратить деньги. В результате люди экономят и совершают меньше покупок в торговых центрах, что сказывается на доходах ритейлеров и, как следствие, собственников объектов.
Оба этих фактора риска усиливает рост налога на имущество организаций, который теперь исчисляется по кадастровой стоимости объекта. В конечном итоге это затрагивает всех участников рынка - не только собственников недвижимости, но и арендаторов офисов и покупателей в торговых центрах. Дело в том, что владельцы объектов будут вынуждены частично перекладывать на них налоговую нагрузку.
Илья Байбус, генеральный директор RD Construciton
Одна из угроз – банкротство девелоперов. Сейчас девелоперы находятся в крайне нестабильном положении. К началу кризиса они уже были перекредитованы. Теперь, когда ситуация с продажами резко ухудшилась, квартиры стали плохо продаваться, ставки по кредитам для бизнеса сейчас очень высокие. Как итог, очень мало осталось девелоперов, у которых в принципе остались собственные оборотные средства (многие девелоперы фактически принадлежат банкам). В результате компания-девелопер перестает отвечать по своим обязательствам, утекают кадры, падает качество, девелопер становится неконкурентоспособным.
Ситуация имеет лавинообразный характер - страдают и другие участники рынка, в том числе, генподрядные организации. Рынок упал, стоимость работ снизилась. На этом рынке все быстро меняется - основная масса тех подрядчиков, которые раньше существовали и их было много, они либо уже закрылись, либо стали банкротами. И эта тенденция продолжится, я думаю, в 2017 году подрядчики продолжат банкротиться.
Для заказчика интересны подрядчики, которые могут за минимальные деньги предложить высококачественный продукт. В итоге, на рынке остались крупные, сильные организации, с большой технической и финансовой базой, с поддержкой банков и инвесторов. Небольшие компании занимают меньшую долю рынка, они есть и работают на рынке, выполняют небольшую долю заказов, но их жизнеспособность во многом зависит от их инвестора, акционеров, заказчиков, грубо говоря, от «толщины их кошелька». Это определяет, смогут ли они продержаться на рынке или нет. Некоторые небольшие компании, которые занимают свою нишу на рынке, держатся неплохо. Они работают в пределах оборота 1-2 млрд в год и, в принципе, довольно стабильны, потому что они не пытаются увеличить свою долю рынка, а стремятся работать в соотношении качество/цена.
