«Нашей первой задачей было предложить качественную коммерческую недвижимость, чтобы заинтересовать серьезные бренды»
Первые этажи шести из восьми корпусов жилого комплекса RedSide отданы под коммерческие помещения. Кроме этого, отдельный корпус выделен под фитнес-клуб World Class. Cтратегия развития коммерческого сегмента в премиальном квартале сделала инфраструктуру одним из ключевых аргументов при принятии решения о покупке жилья. Более подробно об этом рассказывает Татьяна Жорова, директор по коммерческой недвижимости группы компаний INSIGMA.
Как создавалась концепция коммерческой инфраструктуры квартала?
RedSide изначально задумывался как современный, абсолютно самодостаточный квартал, покидать пределы которого жителям просто не захочется. Поэтому инфраструктура должна была отвечать всем ожиданиям будущих жителей с определенными привычками и любимыми брендами. Решить эту задачу было возможно, лишь очень хорошо зная, какой образ жизни ведут наши потенциальные покупатели, и смоделировав для них идеальный город в миниатюре.
Особое внимание в техническом задании для архитекторов девелопер уделил объектам, которыми жители будут пользоваться каждый день. Два оператора услуг были известны на этапе разработки концепции – «Азбука Вкуса» и World Class. В квартале обязательно должен был быть свой большой продуктовый супермаркет. Под него отдано порядка 1,3 тыс. кв. м.
С учетом объема жилья (в квартале 954 квартиры), для фитнес-клуба было построено отдельное большое здание, а детский сад размещен в пристроенном к одному из корпусов двухэтажном помещении на территории закрытого двора со своей изолированной детской площадкой. Все остальные коммерческие помещения размещены на первых уровнях восьми домов по периметру территории и доступны для жителей и квартала, и города.
Как определялся состав арендаторов и функциональное наполнение?
Мы понимали, что арендаторы нужного нам класса будут оценивать много составляющих, начиная от окружения и архитектуры и заканчивая ставкой и соседями. Нашей первой задачей было предложить качественную коммерческую недвижимость, чтобы заинтересовать серьезные бренды.
Площади проектировались параллельно с жилым объемом, поэтому коммерческие помещения обладают техническими характеристиками, необходимыми для ведения бизнеса арендаторам, а также предусматривающие комфортное проживание собственников квартир. Высота потолков до 6 метров, подготовленная инженерия, витринное остекление – все было продумано под премиальный уровень будущих точек.
Изначально девелопером были функционально описаны все помещения. Когда проект был выведен в открытые продажи, они открыто анонсировались. Конечно, первоначальный состав незначительно скорректировался по функциям, но по количеству помещений остался неизменным. С учетом того, что площадки обладают похожими техническими характеристиками и нарезку делали универсальной, у нас не было жесткой привязки к функциям, кроме местоположения ресторанов и супермаркета.
А какова была стратегия поиска арендаторов?
Проект изначально привлек к себе большое внимание. Он стал первым новым кварталом на Пресне с предложением жилья высокого качества. Для общего информирования было достаточно стандартных каналов. Мы получали большое число запросов и от известных сетей, и от авторских проектов.
Для некоторых имиджевых точек – в первую очередь, для детского сада и главного ресторана – мы проводили тендеры. Кстати, английский частный детский сад «Горница-Узорница» стал первым коммерческим объектом, который открылся на территории RedSide. Нам очень понравилась концепция, которую предложил Ованес Погосян. В ближайшее время состоится открытие его нового ресторанного проекта. А пока жители с удовольствием приходят в любимый многими «Арго», который переехал на новое место и стал «соседом» квартала.
Нестандартным опытом стала работа с жителями комплекса. Мы видим большую заинтересованность собственников жилья в организации бизнеса рядом с домом. Один из жителей, собственник нескольких квартир, уже успешно запустил свой бизнес в RedSide. Интересно, что и арендаторы после знакомства с кварталом проявляют интерес к покупке жилья, несколько человек рассматривают варианты покупки квартир.
Влияют ли пожелания собственников на состав арендаторов?
Конечно, это наш главный фильтр. Еще раз отмечу, что когда мы собирали наш инфраструктурный паззл, то на этапе проектирования уже опирались на исследования привычек и ожиданий будущих жителей. Мы проводили и продолжаем проводить опросы покупателей и собственников квартир.
Кстати, некоторые ответы нас действительно удивили. Например, просьба открыть в квартале библиотеку – эта идея скоро воплотится в жизнь. В концепции одного из проектов есть книжный магазин, где будет уютная, домашняя библиотечная зона для чтения. После открытия точек мы получаем обратную связь от жителей по качеству услуг. Конечно, эта информация, также может оказать влияние на организацию работы с арендаторами и позволяет арендаторам изменить состав предлагаемых услуг в соответствии с запросами жильцов.
Есть ли среди арендаторов сетевые компании?
У нас не было задачи работать только с сетевыми компаниями. Мы хотели создать сбалансированный микс. Авторские проекты должны удивлять и создавать единственную альтернативу возможному отдыху на Пресне. Но есть ежедневные хорошие привычки, которые не стоит менять. Поэтому нашими якорными арендаторами все-таки стали большие премиальные сетевые бренды: «Азбука Вкуса», World Class, детский сад «Горница-Узорница». Кроме того, при масштабе квартальной застройки было очевидно, что нам нужны сетевые компании с хорошим ресурсом, репутацией и наиболее популярные у людей с определенным уровнем дохода.
За большими сетями в RedSide пришли и небольшие премиальные бренды – это «Химчистка №1» и аптека «Юнифарма». Есть проекты, которые не позиционируют себя как сетевые, но открывают под своим брендом 2-3 точки в престижных локациях, например, как барбершоп «5/8».
Представлены ли в квартале уникальные форматы?
Авторских проектов с оригинальными форматами в нашем квартале несколько, и каждым мы гордимся. Уже открыт ставший самым популярным у родителей ресторан Littles с игровыми комнатами. Среди его гостей много известных медийных персон, место стало таким популярным, что визит туда бронируют за несколько недель. Идет подготовка помещений очень интересного проекта Leika, также адресованного детям и родителям. Очень скоро к нам переедет известный образовательный проект - Orator.Club.
Какова стоимость квадратного метра и арендная ставка коммерческих помещений в RedSide?
Одна из особенностей политики RedSide – только арендное предложение. Как мы знаем по практике, в жилых комплексах коммерческие помещения чаще доступны только для покупки. Для девелопера продажа обеспечивает более высокую доходность проекта, в связи с быстрым возвратом денежных средств. Когда есть смешанное предложение, условия аренды всегда менее интересны для собственника проекта, чем предложения продажи.
В случае с RedSide был сделан осознанный выбор в пользу только арендного формата. Для девелопера это инструмент влияния на качество среды. Мы можем контролировать уровень услуг, следить за сбалансированным составом арендаторов, чтобы не появлялось дублирующих друг друга проектов, похожих форматов и концепций. Сделать это возможно, только когда все помещения находятся в собственности у застройщика.
Мы старались придерживаться рыночной ставки Пресненского района. Арендная ставка в RedSide зависит от местоположения помещения в корпусе и от его площади – от 25 до 40 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Дороже стоимость аренды у помещений в корпусах, выходящих фасадами на более оживленную улицу Сергея Макеева.
Сколько сейчас проектов представлено в квартале и есть ли свободные помещения?
Мы очень серьезно подходили к выбору арендаторов, поэтому сейчас очень довольны результатом. За каждой вывеской и названием своя особая история. Нам был важен не только премиальный уровень услуг, но и формат, оригинальность концепции и отношение к жизни. Можно сказать, что мы искали и нашли единомышленников.
Пик открытия проектов наших арендаторов пришелся на конец 2018 – начало 2019 года. В квартале заработало несколько очень интересных точек: винный бар, два концептуальных шоурума брендовой одежды, в том числе российского дизайнера, массажный салон, интерьерная студия.
На данный момент (середина апреля 2019 года) в RedSide представлено 13 сетевых и авторских проектов, не считая детского сада. В остальных помещениях идут ремонтные работы, несколько арендаторов находятся на этапе оформления документов. Формально в квартале осталось только одно предложение по аренде. Фактически уже есть интересанты, рассматривающие это помещение под свой бизнес.
