«Многие девелоперы стали готовиться к переходу на эскроу-счета и проектное финансирование заблаговременно»
Переход рынка новостроек на новую схему расчетов с 1 июля 2019 года привел к появлению целого ряда вопросов, ответы на которые стараются найти как застройщики, так и покупатели коммерческих помещений в составе жилых проектов. Представителям мелкого и среднего бизнеса пока не понятно, как они будут покупать помещения, поднимутся ли цены, и с каким сложностями придется столкнуться. Ситуацию прокомментировал Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости».
Скажите, пожалуйста, каким образом должны реализовываться нежилые помещения в ЖК после перехода на эскроу-счета? Будет ли возможность продавать их, к примеру, по договорам соинвестирования?
Под действие 214-ФЗ подпадают все площади, содержащиеся в проектной декларации здания: жилые, нежилые (в том числе апартаменты, коммерческие помещения на первых этажах домов, келлеры), а также машино-места. Новая редакция закона говорит о том, что застройщики вправе привлекать деньги юридических лиц на покупку нежилых помещений по ДДУ, поданным на регистрацию после 1 июля 2019 года, только с использованием эскроу-счетов. Исключения составляют проекты со степенью готовности более 30% и с проданной долей площадей не менее 10%. Однако, как и сейчас, покупка помещений коммерческого назначения с целью инвестирования средств разрешается юридическим лицам и предпринимателям по договорам соинвестирования или предварительному договору купли-продажи (ст. 15.4 214-ФЗ).
В чем будут состоять основные сложности для рынка коммерческой недвижимости при переходе на новые условия? Есть ли «плюсы» для рынка коммерческой недвижимости?
Многие девелоперы стали готовиться к переходу на эскроу-счета и проектное финансирование заблаговременно. Они пересмотрели экономику и стратегию реализации своих проектов на перспективу, поэтому сейчас большинство из них, особенно крупные застройщики, не видят каких-либо проблем с продажей коммерческих площадей в будущем.
Безусловно, цены на недвижимость немного поднимутся. Этому также поспособствует рост НДС и удорожание строительных материалов. Однако беспокоиться не о чем, в течение года стоимость квадратного метра нежилой площади может вырасти незначительно, в пределах 3-5%.
Мы прогнозируем, что наибольший спрос придется на помещения площадью до 50 кв. м в составе строящихся жилых комплексов. Во-первых, на такие площади легко найти представителей торговой инфраструктуры не только на этапе сложившегося готового микрорайона, но и на этапе заселения первых жильцов, если комплекс расположен в удачной локации. Во-вторых, учитывая сложности с переводом квартир в нежилое помещение в старом жилом фонде Москвы, это прекрасная возможность для многих частных предпринимателей открыть свой бизнес в новом комплексе с качественно иными площадями и гарантированным покупательским трафиком.
Дает ли новая реформа возможность варьирования юридическим оформлением нежилых помещений в ЖК?
Данная реформа никак не влияет на порядок оформления сделок. Она меняет схему расчетов и направлена по большей части на защиту интересов дольщиков, которые сегодня рискуют, покупая квартиру на этапе котлована, не дождаться ее в случае банкротства застройщика. Коммерческие площади в составе жилого комплекса, как правило, составляют незначительную часть, 5-7% в зависимости от проекта. И зачастую их приобретают инвесторы с целью вложения денег и их приумножения. Поэтому закон позволяет оформлять их, как и раньше.
Будет ли более выгодным для покупателя приобретать сразу несколько объектов: например, квартиру и нежилое помещение? Возможно, несколько нежилых помещений в одном проекте?
Вопрос цены. Как и раньше, все зависит от финансовых возможностей инвестора, а также его ожиданий. Переход на эскроу-счета и проектное финансирование никак не влияет на принятие решения в данном вопросе. Он может даже рассмотреть покупку коммерческого помещения с существующими арендаторами. Например, в нашем проекте – мкрн. «Красногорский» – помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующим арендным потоком 32 тыс. руб./мес. можно купить за 3,2 млн. руб., в то время как сопоставимая по арендному потоку квартира в Москве будет стоить гораздо дороже.
Каким образом планируется реализовывать апартаменты? Останутся ли на рынке те схемы, по которым они продаются сейчас?
На самом деле, сегодня апартаменты в составе многоквартирных жилых комплексов реализуются преимущественно по договорам долевого участия. Потенциальные покупатели за многолетнюю практику действия 214-ФЗ и пропаганду государства настолько привыкли к ним, что другая форма договора отпугивает клиентов. Хотя как нежилое помещение апартаменты по-прежнему можно будет продавать по предварительному договору купли-продажи и по договору соинвестирования. Однако в силу высокой конкуренции застройщики навряд ли рискнут уйти от ДДУ, тогда они резко потеряют доверие целевой аудитории к проекту и лишат ее возможности оформить ипотеку в то время, когда более 70% сделок на первичном рынке совершается с использованием ипотечного кредита.
Останется ли строительство апартаментов выгодным для девелоперов после ввода эскроу-счетов? Возможно, этот формат станет еще более привлекательным?
На сегодняшний день наличие в составе многоквартирного проекта разнонаправленных форматов помещений – существенное конкурентное преимущество девелопера. В своей совокупности они создают мощный синергетический эффект. Так, застройщик получает более широкий охват аудитории. Квартиры приобретают те покупатели, кому помимо цены, планировки и комнатности крайне важно оформить регистрацию. Например, семьям с детьми, людям пенсионного возраста. Апартаменты с характеристиками жилья, но без возможности прописаться, безусловно, будут интересны тем, кто планирует второе местожительство: например, бизнесменам либо тем, кто ориентирован на более низкие цены (студентам, молодой паре и т.д.). При этом мы не отрицаем, что некоторые застройщики жилья, чтобы уйти от проектного финансирования, полностью перейдут в формат апарт-отелей.
Изменит ли ввод эскроу-счетов состав покупателей нежилой недвижимости в ЖК (возможно, это станет более выгодным для более крупных компаний)?
Я думаю, нет. Коммерческие площади в составе многоквартирных жилых домов, как правило, арендуют индивидуальные предприниматели: небольшие продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты, фитнес-центры, развивающие клубы для детей и т.п. Они образуют основную инфраструктуру проекта и могут рассчитывать, главным образом, только на местный спрос, особенно если речь идет о новостройке, удаленной от транспортных и пешеходных потоков, поэтому такие помещения, как правило, интересны инвесторам с «небольшим чеком» – до 100 млн руб.
