«Чтобы не подмочить репутацию, смените трубу»
Что объединяет «Москва-Сити», «Сколково» и «Лужники», как производитель труб мог расстроить сделку Radisson Blu по покупке гостиницы «Одесса» и какую роль системы коммуникации играют при оценке коммерческой недвижимости, рассказывает Игорь Ефремов, генеральный директор Липецкой трубной компании «Свободный сокол».
Игорь Викторович, как Вы считаете, учитывается ли при сделках с коммерческой недвижимостью качество коммунальных сетей?
Сегодня ни в одном объявлении о продаже коммерческих объектов не уточняется, какие трубы в здании. Максимум, указывается недавнее обновление коммуникаций. Но тренд на снабжение качественной питьевой водой постепенно создается. Контрагенты при сделках с недвижимостью начинают учитывать срок эксплуатации сетей и их эффективность, это начинает влиять на стоимость объекта. Дополнительные опции сетей закладываются уже при строительстве. Например, в ММДЦ «Москва-Сити» предусмотрена резервная станция питьевой воды и при необходимости ее качество можно повысить до артезианской. В небоскребе «Запад» комплекса «Федерация» применяются ультразвуковые технологии, позволяющие фиксировать протечки и автоматически прекращать подачу воды при аварии.
Я надеюсь, что в дальнейшем рост грамотности потребителей в вопросах водоснабжения вынудит застройщиков отказаться от привлекающих своей дешевизной поддельных труб.
А состояние инженерных сетей как-то отражается на классе объекта?
Наличие новейших систем водо-, тепло- и электроснабжения – один из важнейших факторов присвоения объекту класса A. Есть профессиональная шутка о том, что бизнес-центр класса B - это тот же класс A, но после нескольких лет эксплуатации: качество сетей проверяется временем, и далеко не всегда оно является высоким на сетях, которые еще вчера были идеальными и новыми. Класс С - это, как правило, устаревшие и изношенные инженерные системы.
Есть ли принципиальная разница, какие трубы используются на объекте - стальные, из высокопрочного чугуна или полиэтиленовые?
Если сравнивать по стоимости погонный метр стальных труб и труб из высокопрочного чугуна, то последние явно проигрывают. Но зато срок эксплуатации у чугуна гарантированно достигает более ста лет, а у стали - 15-20 лет. И в целом по совокупности затрат на строительство трубопровода с учетом монтажа чугунная продукция оказывается в приоритете. Так, при укладке полиэтиленовых труб требуются дополнительные меры, как например, тщательное выравнивание траншеи, засыпка песком во избежание повреждения и деформации трубы. При использовании продукции из высокопрочного чугуна с шаровидным графитом (ВЧШГ) никакие дополнительные меры не требуется. К тому же среди полиэтиленовых труб много контрафакта и фальсификата. Скорей всего некачественные трубы выйдут из строя уже через пару лет. К сожалению, сейчас сети сдают в концессию на 5-10 лет, и арендаторы не заинтересованы в укладке качественных труб.
Вам приходилось сталкиваться с тем, что состояние системы напрямую влияет на куплю-продажу объекта?
Хороший пример - бывшая гостиница «Одесса», ныне - Radisson Blu. Компания Radisson, собираясь покупать этот объект, изучала систему водоподачи - в Европе существует стандарт качества воды, который должны соблюдать все пятизвездочные отели. Мы проводили оценку труб в этой гостинице и дали заключение, что в «Одессе» используется именно трубы из ВЧШГ. Это обстоятельство позволило успешно заключить сделку и даже повысило цену объекта.
Получается, можно сказать, качество инженерных систем отражается на капитализации недвижимости?
Зависит от того, насколько долго планируется эксплуатировать объект. Наглядный для всех пример - строительство дачи, когда при равных затратах можно взять трубы сроком эксплуатации 20 и 100 лет. Рачительные хозяева, конечно же, выбирают продукцию с большим сроком, и это капитализирует построенный объект, минимизируя эксплуатационные издержки и делая его более привлекательным для потенциальных покупателей.
В Европе тоже стремятся сэкономить, используя при строительстве коммунальной инфраструктуры полиэтилен вместо высокопрочного чугуна?
Нет, в Европе на безопасности и качестве воды не экономят и прокладывают практически только высокопрочный чугун. А еще там очень распространены забивные сваи из высокопрочного чугуна. Это надежная система для создания различного рода фундаментов при возведении объектов жилой, коммерческой и промышленной недвижимости особенно в странах, где из-за геологических особенностей грунт не стабилен. Они безупречно служат на объектах Австрии, Германии, Испании и Португалии. Причем, нередко используют нашу российскую свайную продукцию производства ЛТК «Свободный сокол». Представители европейских строительных компаний и независимые эксперты довольно часто приезжают с инспекциями на предприятие с инспекционной проверкой на предмет соблюдения требований европейских стандартов качества на трубную и свайную продукцию. К примеру, у нас только в этом году побывали австрийцы, шведы и один независимый итальянский эксперт.
Возвращаясь к нашим реалиям, кто сегодня является основным потребителем труб из высокопрочного чугуна в России?
Все современные объекты строятся с использованием ВЧШГ. Например, инновационный центр «Сколково», а также все транспортно-пересадочные узлы в Москве, транспортная развязка у жилого комплекса «Солнцево-парк», станция «Щербинка». Ни одна крупная девелоперская компания сегодня не обходится без таких труб и свай, их используют в своих проектах «Самолет Девелопмент», ГК ПИК (Мортон), СУ-111 и «Абсолют». Эта же продукция использовалась и при реконструкции стадионов «Спартак» и «Лужники».
Какую экономию при оплате коммунальных платежей может дать замена труб?
Если речь идет о крупном объекте в несколько десятков тысяч квадратных метров, то за год коммунальные платежи после замены труб могут уменьшиться на 1 млн рублей и даже больше.
В Москве 5 тыс. км сетей уже исчерпали свой нормативный срок службы, а это - гарантированные водопотери: по пути к потребителю утекает до 50% воды. Все это, включая бесконечный ремонт, закладывается в растущие тарифы ЖКХ. Проложив качественные трубы, владелец объекта сэкономит деньги на ремонте сетей. И привлечет арендаторов, в том числе и выгодными тарифами на услуги ЖКХ, ведь в тарифы закладываются и все внеплановые издержки.
Целесообразно ли при этом экономить - поменять не всю сеть, а лишь, скажем, определенный участок трубы?
Все зависит от состояния трубопровода и того, из какого материала он построен. Но даже кусок ВЧШГ-трубы век пролежит. А для удобства монтажа на старых трубопроводах есть переходные муфты, которые позволяют состыковать трубы из высокопрочного чугуна с трубами из других материалов.
В чем же преимущество продукции из ВЧШГ?
Простой пример: в Санкт-Петербурге безаварийно эксплуатируется 160 км чугунных труб дореволюционной закладки. А ведь прошло уже больше века. Прошедший период позволяет подтвердить факт того, что сроки эксплуатации чугунных труб не менее ста лет. Заявленный производителями срок службы полиэтиленовых труб и труб из стеклопластика - 50 лет, но эти данные получены путем лабораторных исследований. Эти материалы пока не имеют реального исторического подтверждения срока своей эксплуатации. К тому же трубы из ВЧШГ с течением времени не только не теряют своих эксплуатационных характеристик, но даже улучшают их. Этот парадокс объяснятся просто: чугунные трубы становятся прочнее за счет образующегося на их поверхности слоя графитизации. А внутреннее цементно-песчаное покрытие не меняется даже спустя десятилетия. В результате трубопроводы из ВЧШГ не только остаются герметичными, но и обеспечивают экологически безопасную транспортировку воды.
