Блиц: Рынок коммерческой недвижимости и рост курса доллара
«Черным понедельником» назвали аналитики 24 августа. Обвалился не только рубль, достигнув к концу торгового дня отметки в 70,7 рублей за доллар и 82,1 рубля за евро. Нефть подешевела до 44 доллара за баррель, на 8% просел китайский фондовый индекс Shanghai Composite, что позволило западным инвесторам в полной мере почувствовать, что может значить для них замедление роста китайской экономики. Портал ComEstate.ru решил выяснить, какие тренды ждут коммерческую недвижимость при дальнейшем росте курса доллара.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP
Осенью в любом случае деловая активность увеличится по сравнению с летним периодом. В первую очередь за счет собственников объектов (продавцов/арендодателей). У многих сейчас возникают трудности с реализацией площадей, корректируются планы развития, снижаются прибыли. Основной акцент делается на привлечение инвесторов/покупателей/арендаторов: предоставляются льготы, рассрочки, дисконты. В ближайшие месяцы рынок будет за покупателем - у кого есть деньги, тот может совершить ряд хороших сделок.
В долларовом выражении недвижимость упадет. В рублевом останется примерно на том же уровне. Скачка цен в ближайшее время мы не ожидаем.
На сегодняшний день большинство арендодателей уже переформатировали свои договоры в рублевую систему расчетов. Но, конечно, при курсе 100 рублей за доллар, при резком росте курса валют, возможно плановое повышение ставок в рамках уровня инфляции. А в проблемных проектах и вовсе возможна корректировка ставок вниз для восстановления спроса со стороны арендаторов.
Сейчас самое время для приобретения хороших активов по привлекательной цене.
Алла Глазкова, директор департамента коммерческой недвижимости компании Praedium
Кризис на рынке коммерческой недвижимости начался не вчера, у участников рынка уже есть понимание, как действовать предстоящей осенью: крупные игроки выстроили свою стратегию и будут четко ей следовать, сводя к минимуму риски. Произошла переоценка бизнеса, те, кто могли переформатировать свою работу, уже это сделали, те же, кто не смог адаптировать свою деятельность под новые условия – покинули рынок.Так что предстоящей осенью мы ожидаем роста активности со стороны арендаторов и покупателей. У некоторых арендаторов к концу подходят сроки «длинных» договоров аренды, и они будут рассматривать новые объекты, если не смогут передоговориться с собственниками на новых условиях. Также продолжится оптимизация издержек: бизнесу нужна экономия, и спрос на офисы классов В и В+ постепенно растет.
Что касается развития ситуации в случае резкого роста курса доллара, скажу так – за последний год московский рынок офисной недвижимости практически полностью перешел на рублевые договоры. В тех случаях, когда переход в рубли невозможен, собственники использовали практику «валютных коридоров», чтобы удержать арендаторов. Соответственно, фиксация доллара на уровне 100 рублей (хоть она и маловероятна на данный момент) не должна оказать существенного влияния на рынок. Арендаторы будут по судебным решениям выходить из невыгодных договоров и находить для себя выгодные объекты, которых на рынке сегодня очень много. В любом случае все адаптируются, и катастрофы не произойдет.
Конец 2015 года мы встретим в следующей ситуации: ставки продолжат свое снижение, но оно будет происходить равномерно – по 2-3% за квартал. Сейчас снижаются как долларовые, так и рублевые ставки, и обусловлено это макроэкономической ситуацией, общим снижением доходности бизнеса в России.Традиционно наиболее высокие показатели уровня вакансии будут заметны в А классе. Мы прогнозируем, что к концу года вакансия в данном классе достигнет 20-22% (за исключением объектов ММДЦ «Москва-Сити»). Этому сегменту офисной недвижимости сложнее всего адаптироваться: многие бизнес-центры закредитованы в валюте, и собственник не может предложить арендаторам рублевые ставки. В В+ и В классах, наоборот, в большинстве своем предлагают рублевую аренду, скидки и бонусы для арендаторов. Вакансия в данных классах существенно не растет и вряд ли увеличится к концу года.
Александр Устинов, директор по развитию RD Management
Осенью стоит ожидать традиционного мониторинга рынка. Не факт, что он приведет к конкретным сделкам, но интерес, например, со стороны арендаторов офисной недвижимости будет. Это обусловлено тем, что в рамках бюджетирования следующего года многие компании ищут пути оптимизации и сокращения затрат.
Стоит заметить, что складской сегмент уже ушел в рубли и на этом рынке увеличение курса доллара скажется в основном увеличением инфляции, которая может повлечь больший процент индексации по заключенным договорам.
Рынок торговой и офисной недвижимости продолжает жить в разных валютах. Переход в рубли и фиксация курса, в первую очередь, свойственны для бизнес-центров класса B. Стоит учесть, что, если стороны договаривались фиксировать курс, то эти договоренности были рассчитаны в основном на один год, и в рамках данного календарного года увеличение курса не приведет к обвалу рынка. Стоит также заметить, что это не отразится на сегменте премиальной офисной недвижимости, так как арендаторы - в большинстве своем международные компании, финансируемые в иностранных валютах.
Давать какие-либо прогнозы на конец года по уровню вакансии и арендным ставкам в текущей ситуации достаточно сложно. Девелоперы заморозили большинство проектов «на бумаге», при этом достроили и достраивают проекты «в процессе», сдвигая сроки. На рынке офисной недвижимости большинство компаний бюджетировались по пессимистичному сценарию, поэтому кардинальных перемен до конца года я не предвижу. Что будет в следующем году, станет понятно по итогам третьего квартала.
Что касается торговой недвижимости, данный рынок быстрее всего реагирует на изменение макроэкономических показателей и если они будут ухудшаться в третьем и четвертом кварталах, то могут быть пересмотрены сроки ввода новых объектов, увеличится уровень вакансии в действующих.
При сохранении текущего макроэкономического климата вакансия в качественной торговой недвижимости в Москве не превысит 13-14%. Очевидно, что до конца года можно прогнозировать новые сделки по продаже, причем не только отдельных зданий, но и портфелей непрофильных активов.
Алексей Гарстуков, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Welhome
Мы не прогнозируем традиционного всплеска деловой активности осенью при текущем курсе рубля. И собственники, и арендаторы занимают выжидательную позицию, что вполне логично в текущих условиях. Если рубль укрепится по отношению к иностранным валютам, то возможно некоторое увеличение деловой активности. Все это в большей степени относится к сегменту офисной недвижимости.
Развитие сегмента торговой недвижимости зависит от политики ритейлеров, многие из которых продолжают сокращать свой бизнес, а также совсем уходят с рынка. Покупательская активность, безусловно, сократилась, причем как в сфере приобретения товаров, так и приобретения услуг. Новые торговые центры, вероятно, продолжат открываться заполненными арендаторами максимум на 30-35%.
Следует отметить, что не только рынок жилой недвижимости практически полностью перешел на рубли, но и рынок коммерческой недвижимости тоже. Если курс доллара начнет галопирующе расти и все-таки превысит отметку в 100 долларов, тяжелее всего придется, очевидно, проектам, которые только выходят на рынок. Им заведомо обеспечена низкая заполняемость. Что касается давно функционирующих торговых и бизнес-центров, то зафиксированные в рублях договоры аренды не будут корректироваться существенно, поскольку у собственников просто не будет другого выхода. Повышение ставок аренды в разы приведет к потере арендаторов и увеличению объема пустующих площадей.
С учетом того, что основные потрясения рынка игроки уже пережили: рост курса валют, падение рубля, введение санкций со стороны Запада и прочее - возможный новый виток потрясений не вызовет паники на рынке коммерческой недвижимости. Каждая уважающая себя и здравомыслящая компания, будь то собственник или арендатор, уже разработали для себя антикризисную стратегию развития, поэтому паники на рынке коммерческой недвижимости вряд ли стоит ожидать. Для того чтобы удержаться на плаву в кризисных условиях, арендатору и собственнику необходимо быть заодно и как-то договариваться о взаимовыгодных условиях.
Безусловно, средние ставки аренды будут корректироваться в сторону понижения, а уровень вакантных площадей будет увеличиваться с выходом на рынок до конца года новых объектов (518 тыс. кв. м торговых центров и 730 тыс. кв. м офисных объектов). Однако мы не ожидаем скачкообразного роста/снижения арендных ставок до конца года, их корректировка будет происходить плавно, поскольку основной пик потрясений уже случился год назад.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»
Нестабильность уже сказывается на всех сегментах рынка, поэтому резких изменений, связанных с ростом валют, мы не прогнозируем. В текущей экономической ситуации давать прогнозы сложно. Тем не менее, мы полагаем, что планируемые к вводу объекты, скорее всего, будут сданы. Ротация арендаторов продолжится в обычном режиме, а ставка будет корректироваться с учетом уровня инфляции. Безусловно, в текущей конъюнктуре мы не отрицаем ухода ряда девелоперов с рынка, но на их место придут более сильные игроки.
Оксана Моисеева, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»
Несомненно, мы отмечали спад на рынке недвижимости в июле, но данная ситуация, скорее всего, в большей степени связана с сезонностью и отсутствием инвесторов в стране. Давать прогнозы на осень 2015 года крайне сложно в условиях нынешней экономической ситуации и перенасыщенности предложением. Предполагаем, что всплеск деловой активности на рынке коммерческой недвижимости, несомненно, будет, что связано не только с возвращением из отпусков лиц, принимающих решения, но и с возможностью в текущих реалиях инвестировать выгодно и с минимальными рисками, например, в готовый арендный бизнес или вторичную коммерческую недвижимость. Инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одним из самых стабильных сегментов.
Многие эксперты говорят о девальвации рубля, что может послужить неким стимулом на рынке. Что касается рынка жилья, то здесь, скорее всего, наиболее востребованным останется жилье доступного ценового сегмента. На рынке коммерческой недвижимости мы ожидаем сделок от инвесторов, которые держат свои активы в иностранной валюте (рублевые цены в сегодняшних условиях для них очень привлекательны). Определенная ротация между арендаторами будет сохраняться. Арендодатели, которые не проявляют гибкость в условиях нынешнего рынка, рискуют вместо дохода получить «простой» своих объектов. Кроме того, возникают дополнительные расходы в виде коммунальных и эксплуатационных услуг по обслуживанию своих активов. Сейчас рынок на стороне арендаторов, и арендодателям стоит быть наиболее лояльными.
Предстоящий период будет непростым для всех кластеров деловой активности. К концу 2015 года по сравнению с докризисной ситуацией рынок станет совершенно иным, пережив определенные трансформации, но не стоит забывать, что каждый кризис порождает и новые возможности.
Екатерина Чермошенцева, консультант департамента оценки коммерческой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл»
Рынок коммерческой недвижимости довольно сильно пострадал от кризисной ситуации в стране – резко сократился спрос, особенно на помещения класса А, а также снизились арендные ставки – на 10-20% в зависимости от сегмента.
Начало делового сезона, конечно, послужит небольшому всплеску спроса, так как арендные ставки еще остаются на низком уровне, а уровень предложения вакантных помещений высок (в основном это качественные объекты премиального сегмента, расположенные в пределах ТТК). Но этого будет вряд ли достаточно для повышения цен.
Обстановка на рынке недвижимости преимущественно будет зависеть от экономических (стоимости нефти) и геополитических (ситуация на Украине и на фондовых биржах в Китае) факторов. Если условия изменятся в лучшую сторону, то падение цен на коммерческую недвижимость замедлится, и ставки останутся какое-то время на том же уровне или немного снизятся. Когда обстановка полностью стабилизируется, то цены снова будут расти, как и раньше на 3-5% в год.
