Пространство офиса: почему возникают неэффективные площади
Около 15% московских офисов имеют высокую долю неэффективных помещений, содержание которых для бюджета компании может стать критическим. По мнению аналитиков PRIDEX, приемлемый уровень таких площадей — менее 5%.
Доля неэффективных помещений уже считается высокой, если она превышает 20%. Например, если общая площадь офиса класса А составляет 14 тыс. кв. м, а объем неэффективных помещений — 26%, только на их содержание в год компания потратит почти $4 млн.
Причин, приводящих к появлению неэффективных помещений, несколько. Самые распространенные из них — кабинетная система организации пространства, неудобная планировка арендуемого офиса, имиджевая составляющая интерьера.
Пожалуй, наличие множества кабинетов как ничто другое отражается на объеме неэффективных помещений. Не случайно современные бизнес-центры класса А и В все чаще намеренно отказываются от устройства кабинетов, так как это приводит к образованию коридоров, а значит, полезная площадь офиса уменьшается. Чуть более 50% всех московских офисов имеют кабинеты площадью 8-15 кв. м., предназначенных только для линейных руководителей. При этом расходы на содержание одной такой рабочей станции варьируются в пределах $6-13 тыс. в год. И это без учета финансовых потерь непосредственно от неэффективных коридоров.
До 20% московских офисов класса А и В имеют треть неэффективных площадей. Обычно их арендуют крупные компании, которые готовы платить лишние деньги ради собственного имиджа. Дизайн интерьера часто предполагает наличие просторных холлов, длинных коридоров и т. д. При проектировании таких офисов, прежде всего, учитывается имиджевая составляющая, а рациональность — дело второстепенное. Например, офис может быть разделен на две части зоной рецепции, а соединяет их друг с другом разветвленная система коридоров.
Почти половина офисов имеют всего 5-10% неэффективных площадей. Как правило, в них располагаются компании, существующие на рынке долгое время и имеющие богатый опыт эксплуатации арендных помещений. С одной стороны, они стремятся оптимизировать затраты на содержание офиса, но с другой — хотят сохранить свою индивидуальность, поэтому допускают некоторые иррациональные изыски. Кроме того, в эту группу офисов относятся помещения с неудобной планировкой. Путем дизайнерских приемов их недостатки частично нивелируют, но сделать пространство на 100% эффективным — невозможно.
Лишь каждый десятый столичный офис имеет небольшой объем неэффективных помещений — менее 5%. Такие площади принадлежат компаниям с развитой корпоративной культурой, а также девелоперам, отдающим предпочтение базовым интерьерам. Интерес последних очевиден — они заинтересованы в том, чтобы сдать в аренду как можно больше офисных площадей, поэтому при проектировании стараются избегать кабинетной системы и следуют принципу максимального удобства. Кроме того, все больше таких помещений дополнительно имеют международные сертификаты соответствия высоким экологическим стандартам.
Аналитики компании PRIDEX считают, что вопрос о сокращении офисных издержек, который становится все более актуальным для большинства арендаторов, в будущем приведет к усилению тенденции пересмотра офисной политики в сторону рационального подхода к использованию помещений. В среднесрочной перспективе арендаторы офисов будут стремиться к уплотнению рассадки сотрудников за счет open-space, где доля неэффективных помещений минимальна или вовсе отсутствует. .
