Офисный рынок сделал ставку на здоровье
Тренд на здоровый образ жизни, который начал набирать популярность несколько лет назад, не мог обойти сегмент офисной недвижимости, чутко реагирующий на меняющиеся потребности арендаторов. Несмотря на то, что сами по себе объекты инфраструктуры обычно не приносят большой прибыли, владельцы бизнес-центров довольно активно развивают это направление.
Внимание к арендаторам
По большому счету, в ЗОЖ-инфраструктуру включается довольно широкий спектр объектов: от фитнес-клубов до зон отдыха сотрудников и магазинов «здоровой еды». Решение о том, какие именно заведения и площадки будут представлены в проекте, владельцы принимают, нередко опираясь не только на собственное видение развития, но и на пожелания компаний-арендаторов.
«Состав таких операторов может варьироваться в зависимости от уровня бизнес-центра, – отмечает Надежда Холодная, директор департамента коммерческой недвижимости ГК «Высота». – Как правило, ЗОЖ-инфраструктура представлена точками здорового питания, иногда товарами из сферы ЗОЖ, а также небольшими зонами для занятий йогой, спортом, в редком случае – большим фитнес-клубом. Ряд рабочих мест для сотрудников может быть оборудован на свежем воздухе – например, на террасе».
Набор объектов инфраструктуры напрямую зависит от потребностей конечных пользователей – сотрудников компаний. «Большой популярностью пользуются площадки для воркаута, организованные на эксплуатированной кровле, террасе или прилегающей территории. Еще одна важная составляющая, без которой все труднее представить современный офис – парковки для велосипедов и самокатов, – рассказывает Магда Чихонь, партнер и главный архитектор международного архитектурного бюро Blank Architects. – Еще одна необходимая для ЗОЖ-офиса история – возможность организации правильного питания. Фермерские мини-рынки, гастромаркеты, кафе и рестораны здорового питания, расположенные на территории офиса или непосредственно рядом с ней, позволяют повысить лояльность сотрудников. Зачастую в современных офисных зданиях под размещение данных объектов отводятся первые этажи».
Очевидно, что передача части помещений под спортивный комплекс или зону релаксации является потерей для владельца в общей доходности и потому не вызывает особенного энтузиазма – с подобных операторов не удастся получить высокую оплату площадей. «Фитнес-центры обычно платят аренду по низким ставкам, либо процент от оборота, – подтверждает Наталья Никитина, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield. – И это не те деньги, которые принесут прибыль собственнику, с учетом затрат. Кроссфит площадки и велопарковки не требуют больших вложений, поэтому обходятся собственнику дешевле».
Тем не менее, офисному сегменту приходится соответствовать запросам со стороны рынка. «Особенно актуальной такая инфраструктура оказывается для «молодых и творческих» сегментов (IT, программирование, дизайн, консалтинг и т.д.), где во главе угла стоят творческий потенциал, талант и мотивированность сотрудников, – рассказывает Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci. – Подобные компании, идущие в ногу со временем, стремятся обустроить для них максимально комфортную, креативную и модную среду, неотъемлемой частью которой сегодня является и ЗОЖ».
Основные преимущества
«Тема wellness или здоровья сейчас весьма актуальна, и офисное пространство, как место, в котором современный человек проводит большую часть жизни, не стало исключением. Офис, спроектированный и построенный с фокусом на здоровье сотрудников, является преимуществом для работодателя, который желает привлечь себе перспективных и ценных сотрудников», – считает Денис Кувшинников, директор департамента интерьеров ABD architects.
Эксперты рынка называют несколько преимуществ наличия ЗОЖ-инфраструктуры в офисном проекте:
1. Кадровый вопрос.
Поколения Y и Z, молодые и наиболее перспективные для многих компаний сотрудники ориентированы на здоровый образ жизни, и именно для них возможность заниматься спортом может быть решающим фактором при выборе работы.
«Но даже и вне области кадровых вопросов, значение здоровья сложно переоценить, – добавляет Денис Кувшинников. – Поэтому наличие велопарковок в бизнес-центре, качественное благоустройство вокруг офисного центра, где можно погулять в обеденный перерыв, заняться фитнесом рядом с работой, возможность выбрать место со здоровой едой становится своеобразным хорошим тоном и признаком правильной концепции в Москве».
При «прочих равных» выбор потенциальными сотрудниками все чаще делается в пользу компании, в которой созданы благоприятные условия для работы и отдыха. А при условии, что в офисе проводится целый день (возможно, с ненормированным графиком), возможности заниматься спортом или просто прогуляться, припарковать велосипед или самокат, а также приобрести легкий и полезный перекус становятся особенно значимыми.
«По данным исследований на апрель 2019 года более 80% респондентов отмечают возможность заниматься спортом в БЦ как преимущество объекта, – подтверждает Надежда Холодная. – Работники заинтересованы в беговых и прогулочных дорожках, ресторанах и кафе здорового питания. Кроме того, порядка половины респондентов заявляют о желании работать на свежем воздухе. Многие крупные компании при выборе офиса ориентируются, в том числе, на предпочтения своих работников, что в свою очередь стимулирует девелоперов и управляющие компании расширять линейку ЗОЖ-сервисов в своих проектах».
Похожие данные приводит и Евгения Лучицкая, официальный представитель компании A-Store Estates, девелопера делового квартала Neopolis: «Согласно нашему недавнему исследованию, за последние пять лет на 64% выросло количество обращений, при которых запрос на поиск офисных площадей включает, наряду с основными характеристиками помещений, также различные возможности для спорта и поддержания здорового образа жизни в офисе».
2. Внимание к арендаторам.
Расширение ЗОЖ-инфраструктуры может стать приятным бонусом арендаторам, с которыми владелец бизнес-центра уже заключил сделки. Если цена и локация устроили компанию, и переезд состоялся, то дополнительные объекты могут открыться уже «под запрос».
«Арендатор может сам высказать пожелание собственнику, либо собственник может провести опрос среди арендаторов – что сделает ваше пребывание здесь лучше, – рассказывает Наталья Никитина. – В результате такого взаимодействия могут появиться душевые кабины, небольшой фитнес-зал, зал для йоги, велопарковки, в том числе на территории подземного паркинга. Все по запросу арендаторов».
3. Возможность позиционировать объект как модный и продвинутый.
Для крупных компаний наличие подобных объектов становится еще и частью их имиджа на рынке. Они нередко организуют в своих штаб-квартирах отдельные зоны отдыха и занятий спортом, а также точки здорового питания, руководствуясь пониманием, что здоровье сотрудников является одним из важных факторов эффективности работы. «Работодатели осознают, что для привлечения востребованных и высококвалифицированных специалистов мало достойной оплаты труда и кофе-машины. Создание гармоничной и сбалансированной среды становится одним из критериев выбора работы и частью имиджа бренда, – рассказывает Майкл Белтон, президент компании Wainbridge – Именно такие бизнес-центры и деловые кластеры, обладающие развитой инфраструктурой с уклоном в здоровый образ жизни, становятся наиболее привлекательными и успешными на рынке офисной недвижимости. Наиболее гибкие и внимательные девелоперы реагируют на рыночную потребность, развивая концепции lifestyle-офисов».
4. Укрепление корпоративного духа.
«И, наконец, совместные занятия спортом работают на укрепление корпоративного духа. Это своего рода тимбилдинг, причем не единоразовый, наподобие корпоративных мероприятий, а ежедневный, и, значит, более эффективный – результатом становится более комфортная атмосфера в офисе», – говорит Александр Морозов.
Площади и цены
Как правило, ставки аренды для компаний, предлагающих ЗОЖ-услуги, составляют 15-20 тыс. руб. за кв. м в год в Москве и около 10 тыс. руб. за кв. м в год – в ближнем Подмосковье. В ММДЦ «Москва-Сити» ставки аренды для таких проектов выше, при этом фитнес-клубы обычно сами выполняют полную отделку помещений.
«Средняя площадь фитнес-центра в деловом объекте находится в диапазоне 1,5-4 тыс. кв. м, для крупных проектов размещение спортивной инфраструктуры на такой площади актуально: несмотря на невысокую ставку, такой арендатор значительно увеличивает престиж объекта», – отмечает Роман Щербак, директор департамента офисной недвижимости компании Praedium.
«В здании бизнес-центра в черте города фитнес-клуб может занимать и 600 кв. м, и около 3 тыс. кв. м – к примеру, World Class в БЦ «Оружейный», – добавляет Александр Морозов. – В больших бизнес-парках, где пространства априори больше, площадь, отведенная под концепцию красоты и здоровья, чаще всего бывает не меньше 3 тыс. кв. м – например, фитнес-центр «Юна Aqua Life» с бассейном в БП Greenwood, фитнес-клуб «Зарядка» в БП «Румянцево», двухэтажный фитнес с бассейном в БП Neopolis и т.д.».
О наиболее интересных с точки зрения экспертов офисных проектах с ЗОЖ-инфраструктурой, а также прогнозы на развитие этого направления в будущем читайте в нашей следующей статье.
