Новый налог: баланс vs кадастр
С 2014 г. вступили в действие новые налоговые правила, согласно которым налоги на коммерческую недвижимость будут рассчитываться исходя из их кадастровой, а не балансовой стоимости. Таким образом, налоговые выплаты по некоторым объектам существенно возрастут, что может привести к печальным для рынка последствиям.
Поправки в Налоговый кодекс РФ в Москве коснутся более 1800 объектов недвижимости. Речь идет о зданиях площадью свыше 5 тыс. кв. м, построенных на земельных участках, предназначенных для размещения торговых, офисных, административных и коммерческих помещений. В отличие от балансовой кадастровая стоимость не учитывает амортизацию здания, в связи с этим, по мнению аналитиков Jones Lang LaSalle, дороже всего придется платить собственникам ветхих строений - их кадастровая стоимость значительно выше балансовой. В свою очередь, налоги на новые объекты недвижимости могут вообще никак не измениться, так как износ у них минимальный, а значит их балансовая стоимость практически равна кадастровой.
Много споров сейчас складывается вокруг механизма определения кадастровой стоимости зданий. Их собственники не согласны с оценкой, поэтому вынуждены обращаться в суд. Однако федеральный закон «Об оценочной деятельности» разрешает делать это лишь в двух случаях: если при оценке были использованы недостоверные сведения об объекте, либо когда собственник желает установить вместо кадастровой рыночную стоимость.
«Кадастровая стоимость определяется довольно волюнтаристским способом, - говорит президент ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев. - Мы уже столкнулись с тем, что она завышена по сравнению с рыночной ценой в 5-6 раз. Благо, есть процедура оспаривания этой оценки, сначала через вышестоящие инстанции, затем – через суд. Я думаю, что все будут этим пользоваться, поскольку в некоторых случаях оценки взяты что называется с потолка».
Андрей Ковалев считает, что на рынке коммерческой недвижимости налоговые новшества отразятся негативно. «В условиях падения рынка государство должно стимулировать собственников, помогать им вести бизнес, а для этого вступить в диалог с деловым сообществом. Но мы видим, что без всяких обсуждений принимаются довольно неоднозначные меры», - считает эксперт.
В условиях повышения налоговой базы опасения относительно увеличения арендных ставок вполне логичны, однако специалисты считают, что они напрасны. «Переложить затраты на арендатора не получится - сложный рынок коммерческой недвижимости не позволит этого сделать», - поясняет Андрей Ковалев. С ним солидарен и коммерческий директор «Меркурий Сити» Александр Эльстер: «В сегменте офисов класса А распространены долгосрочные договоры. По ранее заключенным договорам, если они не предполагают систему подсчета расходов «open book», поднять ставку вряд ли получится». Система «open book» возлагает операционные затраты (включая налоговую составляющую) на арендатора. Тем не менее, Александр Эльстер допускает мысль, что по новым договорам арендодатели могут попытаться компенсировать дополнительные расходы повышением ставки, но удастся ли им это, зависит от конкретных условий по каждому зданию и переговоров, а также от ситуации на рынке и экономической обстановки в стране.
В свете налоговых нововведений теряется привлекательность апартаментов, которые так полюбились москвичам. По информации компании RRG, в настоящее время активно реализуются 50 проектов апарт-комплексов, еще 15 появятся в течение года. Так как эти объекты формально относятся к коммерческой недвижимости, они попадают под действие новых правил расчета налогов. И если для квартир налоговая ставка составляет всего 0,1-0,2% при наличии необлагаемой социальной нормы, то для апартаментов - 0,5% от кадастровой стоимости при отсутствии льгот. «Все эти сложности вряд ли способны перечеркнуть привлекательность апартаментов для конечного покупателя в высокобюджетном сегменте, где сейчас сконцентрировано порядка 2/3 предложения, - поясняет председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. - Однако для покупателя, основная цель которого - экономия, эти моменты являются не очень приятной новостью».
По мнению Андрея Ковалева, прибыль девелоперов от апарт-комплексов будет снижаться. «Возможно, что кто-то из тех, кто находится сейчас на этапе принятия решения о таком строительстве, вынужден ответить отрицательно на вопрос о целесообразности возведения объекта», - говорит эксперт.
А вот Александр Эльстер, напротив, убежден, что на апартаментах новые налоги вряд ли отразятся, так как они стоят дешевле квартир, обладая теми же характеристиками и находясь в той же локации, а разница в ценах, в том числе, часто объясняется именно налоговой составляющей.
