Креативные пространства меняют облик
Пространства, которые были созданы для представителей творческой среды, в настоящее время пользуются высокой популярностью, что не может не приводить к определенным изменениям – как в составе помещений, так и в выборе локаций и формировании пула арендаторов. О том, что сейчас происходит с креативными пространствами, мы попросили рассказать экспертов рынка коммерческой недвижимости.
Помещения для творчества
Московские креативные пространства – формат не самый четко определенный: к нему принято причислять некий микс, в который могут входить офисные, торговые и выставочные площади, а также другие нежилые помещения, где можно реализовать различные творческие планы – например, открыть студии йоги, танцев, музыки или живописи.
«Благодаря своей творческой атмосфере, а также тому, что большая часть пользователей таких пространств – представители креативного класса, такие пространства получили название «креативные». На самом деле это довольно широкое понятие, и в него с легкостью попадают любые нестандартные рабочие зоны, кабинеты, целые территории», – поясняет Наталья Коротаева, коммерческий директор компании AVICA (бизнес-пространство «Романов двор»).
Впервые масштабный креативный проект был реализован на дизайн-заводе «Флакон», который появился на территории бывшего стекольного предприятия. Он создавался в 2008-2014 гг., и продолжает развиваться до сих пор. Во многом именно он и задал то восприятие творческих пространств, которое можно увидеть на рынке сейчас. Здесь постоянно проводятся различные фестивали, концерты, кинопросмотры, работают дизайн-студии, магазины и офисы.
«Другой пример реализованного и успешно функционирующего проекта – арт-кластер «Винзавод», включающий в себя комплекс старых промышленных построек (старинных производственных цехов, лофтов, винных подвалов и дегустационных лабораторий, многие из которых построены еще в XIX веке), – рассказывает Наталья Коротаева. – Сегодня на территории комплекса функционируют три крупных выставочных центра, авторитетные московские галереи, дизайн-студии и художественные мастерские, образовательные объекты для обучения творческим профессиям, арт-кафе и книжные магазины». Также на территории «Винзавода» регулярно проводятся образовательные программы по современному искусству, дизайну и архитектуре. Также здесь работают офисные пространства.
В Москве в настоящее время действуют и другие крупные творческие кластеры на территориях бывших предприятий, однако все чаще подобные объекты можно увидеть и в принципиально других локациях – например, в составе бизнес-центров или даже новых жилых комплексов. Одновременно с этим наблюдается и разнообразие в составе площадей: где-то преобладают выставочные пространства, где-то – офисные или торговые.
Креатив на промышленных площадках
Как и повелось с самого начала, арт-зоны до сих пор довольно активно занимают территории бывших заводов и фабрик. «Как правило, это реконструированные бывшие промышленные помещения (склады, мануфактуры, заводы), ставшие творческими мастерскими и местом для культурных мероприятий, здесь работают начинающие компании, стартапы и фрилансеры (ArtPlay, дизайн-завод «Флакон», «Винзавод», арт-пространство «Кристалл», «Красный Октябрь», культурный центр «ЗИЛ» и т.д.)», – рассказывает Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci.
Развитие в рамках бывших промышленных площадок также объясняется и объемом вложений, необходимых для создания подобных объектов. «Себестоимость реконструкции/капремонта ниже, чем стоимость нового строительства, это позволяет иметь ставки аренды ниже, чем в классических бизнес-центрах, – рассказывает Ольга Земцова, директор направления стратегического консалтинга в компании CBRE. – При этом при профессиональном подходе к реконструкции корпусов качество офисных пространств в таких проектах может быть достаточно высоким – промышленные корпуса обычно имеют высокие потолки, большие окна. Недостаток вертикальных коммуникаций и эффективности пространств может компенсироваться интересностью архитектуры и одухотворенностью проекта в целом».
Именно особая атмосфера становится тем фактором, который привлекает на креативные площадки и арендаторов, и посетителей, поэтому процесс реконструкции территории приобретает в таких случаях особую значимость.
«Важна профессиональная регенерация территории – гармонично вписать корпуса в общую ткань проекта, создать современные, удобные и красивые общественные пространства, с умом приспособить объемно-планировочные решения, задуманные много лет назад, когда требования к недвижимости были кардинально иными, все это требует профессиональной команды архитекторов, консультантов, дизайнеров, а также идейности и большого желания девелопера», – считает Ольга Земцова.
При этом, как отмечает Наталья Коротаева, опыт крупнейших мегаполисов мира показывает, что подобные центры стали неотъемлемым элементом городской культурной жизни и позволяют населению и гостям совмещать посещение выставок, лекций, мастер-классов, лекций с отдыхом в арт-кафе и посещением магазинов. «Москва следует за мировой практикой в этом вопросе, – отмечает эксперт. – Промышленные объекты, переставшие отвечать современным стандартам, сегодня подвергаются редевелопменту и превращаются в мультифункциональные пространства, где микшируются зоны для работы, отдыха, нетворкинга, проведения мероприятий, а также необходимые для поддержания атмосферы сервисы: кафе и рестораны, выставочные залы и конференц-холлы, лаборатории и шоу-румы».
Руслан Кубрава, директор S.A. Ricci Project Management, называет изначальное расположение креативных пространств в бывших промзонах вынужденной мерой и отмечает, что ситуация меняется: «Старые заводские территории предлагались в аренду с минимальным ремонтом по низким ставкам, но именно маркетинг и отбор арендаторов создали имидж объектов, который позволил им в дальнейшем повышать свою ликвидность. Получив первые результаты, девелоперы верно оценили, что создание аналогичных концепций в локациях с большим потенциалом соответственно увеличит маржинальность творческих проектов».
Внимание к другим локациям
В последнее время на возможности креативных пространств обратили внимание и девелоперы, занимающиеся строительством жилья, в результате чего такие площадки стали организовываться буквально в шаговой доступности от дома.
«В первом районе ЖК «Испанские кварталы» мы создаем пешеходное пространство Buena Vida, в котором порядка 2 тыс. кв. м коммерческих помещений на первых этажах займут объекты wellness и edutainment – спортивные и образовательные центры для детей и взрослых, коворкинги, антикафе, музыкальные и книжные клубы и т.п., – рассказывает Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101». – Фактически мы хотим создать территорию, которая предоставит жителям района и соседних населенных пунктов широкие возможности для самореализации, развития творческих способностей и поддержания здорового образа жизни. Это будет первое подобное место в Новомосковском округе»,
Внимание к развитию общественных, креативных пространств является следствием общемирового тренда смещения фокуса с потребления товаров и услуг – на получение впечатлений. «Соответствующие объекты могут существовать в рамках жилых районов. Они никогда не бывают высокорентабельными, но очень важны для города, общественный запрос на них очень высок», – отмечает Дмитрий Цветов.
Такие площадки дают возможность одним открыть небольшой бизнес, другим – просто найти повод лишний раз выйти из дома и, возможно, начать вести более активный образ жизни. Для владельцев недвижимости важно увеличение трафика.
«Задача девелопера – позволить им развиваться наравне с объектами базового инфраструктурного «пула», то есть магазинами, кафе, аптеками, салонами красоты и т.п. Поэтому все помещения в Buena Vida мы будем сдавать в аренду самостоятельно, разработаны стимулирующие меры, которые покажут будущим операторам возможности НАО и дадут дополнительное время на раскрутку. Коммерческие условия с каждым оператором будут обсуждаться индивидуально», – добавляет Дмитрий Цветов.
Также к творческим пространствам стараются приблизиться и коворкинги, арендаторы которых действительно во многом совпадают с потенциальной аудиторией креативных кластеров. «У нас был опыт создания подобных пространств, – говорит Максим Неретин, генерального директора компании Aurora Group. – 5 лет назад мы реализовали проект в Moscow City, в «Городе Столиц». Мы создали высококачественное креативное пространство, где в аренду предлагались небольшие офисы от 50 до 250 кв. м, причем рассматривалась как краткосрочная, так и среднесрочная (до года) аренда. Идея, зонирование, функциональное оборудование пространства были полностью разработаны и реализованы Aurora Group. С точки зрения креативных пространств проект до сих пор остаётся самым успешным в Moscow City».
И, разумеется, потенциал креативных пространств оценили владельцы бизнес-центров. Одним из показательных примеров может служить реконструкция «Романова двора», расположенного в 500 метрах от Кремля.
«Отчасти в новой концепции будут использованы черты креативных, отчасти – традиционных пространств. Уже сегодня на территории «Романова двора» можно не только работать с комфортом, но и отдыхать, развиваться, решать бытовые задачи. При этом вся инфраструктура абсолютно открытая, то есть доступна не только нашим арендаторам, но и всем гостям пространства. У нас есть и места для проведения деловых встреч, и lounge-зона на крыше, и лекционные локации, и арт-галерея, и музей. На территории нашего пространства постоянно проводятся мероприятия разного формата – от интеллектуальных лекций до широкомасштабных перфомансов. А впереди – еще больше различных активностей», – рассказывает Наталья Коротаева.
Все, что нужно для успеха
Вообще для креативных площадок в целом крайне желательна близость к метро и центру, поскольку доступность важна для работы магазинов и кафе, выставочных и общественных зон. Тем не менее, как отмечает Наталья Коротаева, некоторые креативные пространства, особенно с узконаправленной концепцией, могут располагаться и в отдаленных районах города: «Например, коворкинги «для мам», кабинеты психологов, менторов или коучей, а также специалистов, деятельность которых связана с digital».
Еще одним ключом успеха становится верный подбор пула арендаторов. «Компании, нуждающиеся в офисных площадях, которые готовы покинуть стандартные бизнес-центры и занять «особенные» пространства, – рассказывает Ольга Земцова. – В свете борьбы за таланты, среда и атмосфера имеет важное значение для компаний из самого широкого списка индустрий. Качественные креативные кластеры могут дать и то и другое своим резидентам, вместе с соответствующей инфраструктурой».
Среди арендаторов в подобных объектах, как правило, преобладают представители малого и среднего бизнеса. «Состав креативных кластеров в Москве в последние годы не существенно меняется: основной спрос притягивают «Артплей», «Хлебозавод», «Винзавод» и др. Однако если изначально эти кластеры действительно представляли собой объединения творческих людей, то сегодня состав арендаторов очень разнится и синергия бизнесов уже не так заметна», – говорит Руслан Кубрава.
Условия для арендаторов
Ставки аренды на помещения, представленные на территории креативных пространств, могут очень сильно варьироваться в зависимости от назначения и площади. По данным CBRE, в очень широком диапазоне, ставки на офисные помещения могут составлять 6 тыс. – 30 тыс. руб./кв. м в год, торговые помещения 10 тыс. – 60 тыс. руб. за «квадрат» кв. м в год, в зависимости от нескольких параметров.
«Ставка может зависеть от состояния помещения, которое передается арендатору. Это может быть полностью готовый объект в реконструированном корпусе, либо, как распространенная схема – корпус или его часть передается в реконструированном снаружи состоянии, с подведенными коммуникациями, но в состоянии shell&core внутри, когда арендатор делает под себя ремонт», – поясняет Ольга Земцова.
Что касается требований самих арендаторов, то они довольно похожи на те, которые выдвигаются к современным офисам (напомним, что это характерно и для резидентов технопарков), однако есть и дополнительные пожелания. «Идеология создания таких комплексных проектов для работы и жизни подразумевает возможность для резидента получить на территории объекта все, что нужно для удовлетворения своих запросов. Минимального набора торговых арендаторов не достаточно: в пешей доступности должно присутствовать буквально все, что может потребоваться, не только рестораны и кафе, но и необходимые службы и сервисы, и такая доступность – одна из причин популярности проектов», – рассказывает Руслан Кубрава.
Наталья Коротаева добавляет: «Как правило, кроме тех требований, которые предъявляются и к традиционным офисам: транспортная доступность, развитая инфраструктура, оптимальное соотношение «цена-качество» в случае с креативными пространствами немаловажными становятся концепция, дизайн, оригинальное решение общих зон, микс lounge-зон и кабинетов или переговорных, наличие сопутствующей инфраструктуры – мест, где можно вкусно и полезно поесть, вдохновиться атмосферой и узнать что-то новое».
Надежда Двоскина специально для ComEstate.Ru.
