Что ждет сегмент апартаментов
В конце прошлого года власти утвердили проект постановления, по которому апартаменты запрещается строить в качестве отдельного вида капитальных зданий. Некоторые игроки рынка недвижимости высказывали мнение, что этот сегмент исчезнет совсем. Однако будущее апартаментов связано с гостиничным бизнесом.
По словам директора департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci Яны Кузиной, строительство апартаментов никогда не было регламентировано. Апартаменты создавали, когда вид разрешенного использования соответствовал коммерческой недвижимости (как правило, офисы или гостиницы). Теперь, согласно новому постановлению, строительство апартаментов должно быть привязано к гостиничной инфраструктуре – они перестанут существовать как отдельный вид недвижимости.
При этом проекты, на которые уже была получена разрешительная документация, будут реализованы. Например, по словам директора по развитию ОАО «Сити», управляющей компании ММДЦ «Москва-Сити», Татьяны Вольцингер, это относится к таким объектам, как «Федерация-Восток», «Око-Южная башня» и «IQ-квартал», ввод в эксплуатацию которых запланирован на ближайшие 1-2 года. В этих многофункциональных комплексах уже экспонируется 172 тыс. кв. м в формате апартаментов. Всего в ММДЦ «Москва-Сити» сконцентрировано 255 тыс. кв. м элитных апартаментов.
Новые проекты, согласно словам Яны Кузиной, будут частью гостиничных комплексов.
Кроме того, появится сегмент апарт-отелей и сервисных апартаментов. Директор департамента стратегического консалтинга NAI Becar Константин Королёв рассказывает: «Апарт-отели относятся к гостиничным объектам. Для формата характерны большие площади номеров, чем в обычных отелях такого же класса, и наличие кухонной зоны. Фактически, это квартиры-студии с гостиничным обслуживанием и дополнительной инфраструктурой. Как и обычные гостиницы, апарт-отели могут быть разных классов. При этом единой классификации в сегменте не существует. Например, в сети Vertical, развитием которой занимается NAI Becar, есть три основных формата: эконом, стандарт и бизнес (они отличаются площадью юнитов (блоков), количеством доступного сервиса, удобством расположения). Минимальный возможный срок проживания в апарт-отелях устанавливает управляющая компания (неделя, месяц и др.). При этом чаще всего подобные проекты предполагают длительное проживание».
По словам генерального директора Intermark Serviced Apartments Карине Шмарёвой, обычные отели предназначены для краткосрочного проживания, а апартаментные комплексы – для более длительного (например, на время обучения, работы).
«Существует несколько видов подобного типа размещения. Апарт-отели наиболее близки к формату гостиниц – в них очень маленькие кухни и доступен практически полный набор отельных услуг. В extended stay hotels (гостиницы для продленного размещения) кухни имеют большие площади. А сервисные апартаменты (проще говоря, доходные дома) представляют собой полноценные квартиры с минимальным сервисом (уборка 1-2 раза в неделю, смена белья 1 раз в неделю), большой кухней. За рубежом это, как правило, отдельно стоящие дома, с консьержем на входе», – дополняет Карине Шмарёва.
Зарубежный опыт
Яна Кузина рассказывает: «Формат апарт-отелей появился в середине прошлого века в Майами. Большой популярностью апарт-отели пользуются на Багамах, Ямайке, а также в Арабских Эмиратах и Коста-Рике. Однако в последнее время начал расти спрос на апарт-отели и в крупных городах Европы и США. Апарт-комплексами управляют крупные гостиничные операторы, такие как Hilton, Ritz-Carlton, Hyatt, Four Seasons, Sonesta, Rosewood, Starwood, Regent International».
По словам Константина Королёва, наибольшее распространение формат апарт-отелей получил в конце 80-х – начале 90-х годов XX века. Тогда подобные объекты начали строить в крупных европейских городах с высокой деловой активностью в качестве удобного временного жилья для бизнесменов, а также на морских и горных курортах – для семейного проживания в течение длительного времени.
«Сейчас больше всего апартаментов расположено в Брюсселе и Франкфурте. Здесь на 1000 жителей приходится 1,1 апартамент. Для сравнения, в Амстердаме, где насыщенность рынка апартаментами одна из наименьших в Европе, этот показатель равен 0,2. В США и Центральной Америке апарт-отели активно развивают гостиничные сети Mariott Hotels и Trump Organisation», — дополняет Константин Королёв.
Почему выгодно развивать апарт-отели
Карине Шмарёва рассказывает: «На мой взгляд, появление сегмента апарт-отелей в России неизбежно, так как этот рынок активно развивается во всех остальных странах. Мировая экономика становится глобальной, что приводит к увеличению количества длительных командировок. За рубежом формат апарт-отелей уже стал неотъемлемой частью ассортимента мест временного размещения – в нашей стране люди хотят иметь те же возможности. А россияне только начинают понимать все преимущества сервисных апартаментов. На эти объекты формируется большой, пока неудовлетворенный, спрос».
Потенциал России для развития рынка сервисных апартаментов (данные Intermark Serviced Apartments)
Такого же мнения придерживается Константин Королев: «Я считаю, что этот формат имеет огромные перспективы. Разумеется, спрос еще должен сформироваться, так как сейчас рынок находится на самом старте и не каждый потенциальный потребитель (как арендаторы юнитов, так и инвесторы, приобретающие апартаменты для дальнейшей передачи их в управление УК) знает о таком формате и понимает его ценность. По сути, апарт-отели могут заменить собой нелегальную аренду квартир. Таким образом, объем рынка просто огромный, особенно в Москве. Оценивать его я пока не берусь».
По словам руководителя проектов Praedium Сергея Долгачева, в сравнении с гостиницами, создавать апарт-отели выгоднее по нескольким причинам. Продавая апартаменты инвесторам для последующей сдачи в аренду, девелопер снимает с себя ответственность за дальнейшую заполняемость объекта и не несет убытки, связанные с пустующими площадями. Инвесторы, к тому же, могут отдать свои помещения в эксплуатацию управляющей компании девелопера, что обеспечит ему дополнительную прибыль.
Карине Шмарёва дополняет, что по сравнению с гостиницами, стоимость строительства сервисных апартаментов существенно ниже, и этот формат позволяет эффективнее использовать пространство для получения максимального дохода. При этом в таких проектах можно аккуратно управлять рисками: есть возможность или целиком продавать объекты инвесторам в качестве доходного бизнеса (что предпочтительнее), или реализовывать (сдавать) апартаменты по отдельности, если рынок диктует целесообразность такого подхода (он дает владельцу большую гибкость).
Яна Кузина также отмечает, что спрос на апарт-отели и сервисные апартаменты будет стимулировать меньшая стоимость проживания в них, чем в гостиницах. А невысокий входной порог в этот бизнес в сочетании с достаточной ликвидностью и стабильным гарантированным доходом будут привлекать частных инвесторов.
«По сравнению с жилой недвижимостью доходность номера в апарт-комплексе выше. Если доходность квартиры составляет в среднем 5-6%, то доходность апартаментов данного формата достигает 10%. Приобретение номера в апарт-отеле обходится инвестору на треть дешевле, чем жилья. Кроме того, при покупке апартаментов, инвестору не нужно вкладывать деньги в ремонт и мебель – все эти расходы берет на себя управляющая компания», — дополняет Яна Кузина.
Среднесрочная перспектива
По словам Яны Кузиной, сейчас единственным настоящим апарт-отелем в Москве, в котором апартаменты предлагают в качестве объектов инвестирования, является комплекс YE’S (ГК «Пионер»).
Карине Шмарёва рассказывает: «Мы уже можем анонсировать открытие первого здания сервисных апартаментов в их классическом понимании в 2015 году – это проект Residence by Intermark в районе метро «Новослободская». Также в настоящее время мы ведем переговоры по поводу еще нескольких зданий в центре Москвы. Думаю, они завершатся успешно».
При этом, по мнению Яны Кузиной, в сегодняшних экономических условиях сегмент апарт-отелей вряд ли будет развиваться очень активно: «Мы полагаем, что из-за кризиса отложат примерно 40-50% проектов».
