Бизнес на первых этажах
Нижние этажи жилых комплексов выделяются девелоперами под коммерческие помещения: именно здесь чаще всего и располагаются основные магазины, аптеки и салоны связи новых микрорайонов. Решение о том, какие именно направления бизнеса будут представлены в объекте, принимается задолго до того, как в дом въедут первые жильцы. И все же именно их предпочтения являются в этом вопросе главными.
Сколько уровней выделить?
Помещения первых этажей жилых комплексов отводятся под коммерческую недвижимость, прежде всего, из-за невозможности создать там жилье – это запрещено постановлением правительства Москвы. Разумеется, значимым фактором является и необходимость создать инфраструктуру нового микрорайона.
Чтобы окупить вложения в строительство, а заодно сделать свой объект более привлекательным или даже уникальным на рынке, девелоперы создают разнообразные по нарезке помещения для бизнеса. Бывает, что под магазины и офисы отводится не один, а два уровня, хотя так делается все же не очень часто. «Покупатели обычно не поднимаются выше первого этажа, – объясняет Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Соответственно, площади не пользуются спросом. Намного чаще девелоперы отводят под коммерческую недвижимость только первые этажи, а на всех остальных строят квартиры или апартаменты».
При проектировании к тому же учитывается и привычка операторов работать в одноуровневых помещениях (к двухэтажным супермаркетам или же использованию подвалов прибегают немногие). При этом стоимость аренды на втором этаже, как правило, ниже, что также может быть довольно заманчивым для инвесторов. «Предложение может оказаться дешевле, если также проводить параллели с квартирами, – добавляет Юлия Иванова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». – Однако для комплексов, выходящих на оживленные улицы в составе торговых коридоров или расположенных вблизи транспортных узлов, использование второго этажа под коммерцию может быть экономически оправдано».
Александр Зубец, генеральный директор компании «Новые Ватутинки», уверен: вторые этажи жилых домов вообще не интересуют потенциальных операторов. «Любой бизнес требует регулярной погрузки и разгрузки товара, – поясняет эксперт. – Представьте, что приходится перетаскивать сотни килограммов на уровень второго этажа. Более того, не все площади подразумевают подъезд разгрузочной техники к магазину из-за бордюров и ограничительных столбов. Например, нам пришлось заранее планировать торцевые секции под формат супермаркетов, где техника может подъехать прямо к двери магазина». Другим останавливающим фактором является реклама, которую на уровне второго этажа покупатели попросту не замечают. Продавать такие помещения, даже с учетом скидок, нелегко, и девелоперы чаще отказываются от такого шага.
Существует и еще один вариант развития коммерческих площадей в жилом комплексе: размещение торговой части комплекса в стилобате. «Нередко архитектура здания предполагает крупную стилобатную часть, которая идеально подходит для размещения внутри магазинов и сервисных служб. Именно в таком случае инфраструктурный блок становится многоэтажным, – рассказывает Ирина Прачева, первый заместитель генерального директора компании «Донстрой». – Например, в нашем проекте «Сердце Столицы» в стилобате спроектирован 3-этажный торговый центр, фитнес-центр с полноразмерным бассейном, кафе, рестораны, салоны, магазины и многое другое».
Продавать, а не сдавать
Выбирая между продажей коммерческих площадей и сдачей их в аренду, девелоперы обычно делают выбор в пользу первого: это позволяет им быстро вернуть инвестиции и не заниматься требующим дополнительных затрат управлением. «Как правило, коммерческие площади раскупаются на этапе активного строительства жилого комплекса, – рассказывает Ирина Прачева. – Собственный вход с улицы, витринное остекление, удобная нарезка площадей (от 60 кв. м) и свободная планировка делают их идеально подходящими практически под любой функционал».
И все же, несмотря на то, что аренда – это непрофильное занятие девелопера, она вполне может принести необходимый доход. «Выгодной может быть как продажа, так и сдача в аренду коммерческих помещений, – уверена Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group. – Разница заключается в сроке окупаемости. Девелоперы обычно стремятся максимально быстро вернуть инвестиции в строительство, поэтому предпочитают продажу таких помещений аренде. Однако, если на момент сдачи комплекса остаются нераспроданные коммерческие площади, застройщик может сдавать их в аренду».
Еще одним фактором, усложняющим для девелопера процесс сдачи в аренду, является необходимость привлечения к этому управляющей компании, которая будет заниматься всеми сопутствующими вопросами. «Поскольку нежилые помещения занимают небольшую долю в общей площади комплекса, девелоперам неинтересно вести бизнес в таких малых масштабах, – отмечает Наталья Круглова. – Как следствие, 90% застройщиков продают их».
Пожелания жильцов
Проектирование здания, в том числе и коммерческих площадей, происходит намного раньше, чем в комплексе появляются жители, поэтому состав будущей инфраструктуры приходится определять на основе предыдущего опыта и аналитических расчетов, а не пожеланий покупателей к конкретному зданию. «Мы заранее знаем количество будущих жителей, а значит, можем рассчитать необходимое число магазинов, аптек, банковских отделений и пр. Исходя из данного анализа и формируется перспективная площадь нежилых помещений, – рассказывает Александр Зубец. – Однако такая стратегия не означает, что мы абсолютно не берем во внимание потребности клиентов. Например, когда мы выбирали продуктового ритейлера, был проведен опрос, в котором жители проголосовали за магазин «Магнит». В итоге именно он открылся в Новых Ватутинках».
Подход к формированию инфраструктуры также довольно сильно отличается от сегмента недвижимости. В жилье классов «комфорт» и «стандарт» учитываются, прежде всего, традиционные ожидания будущих жильцов: наличие продуктовых магазинов, аптек, бытовых сервисов. «Покупателям жилья в более дорогих сегментах более важно наличие общественных пространств и соответствующая инфраструктура на высоком уровне: например, в нашем доме премиум-класса «Дыхание» для жильцов создана библиотека, детская комната, каминные зоны, работает кинотеатр и т.д.), – рассказывает Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер». – Определенный обязательный набор инфраструктуры обычно прописан в нормативных документах, также наши маркетологи проводят исследования, с помощью которых выявляют предполагаемый портрет покупателя на каждом объекте и его потребности».
Подобные исследования являются важным этапом для подготовки к реализации проекта. «Удобная инфраструктура – одно из конкурентных преимуществ ЖК, и застройщики следят за всеми новейшими тенденциями в этой области (уровень сервиса, качество благоустройства и т.п.), а также за покупательскими привычками своих будущих жильцов, интегрируя наиболее удобные решения в свои объекты», – отмечает Юлия Иванова – Строительство ЖК занимает значительное время в особенности масштабных застроек, а запросы покупателей и мода с каждым годом меняются все стремительнее, эволюционируют и форматы торговли. Поэтому коммерческие пространства стараются делать максимально «гибкими» и трансформируемыми, чтобы отвечать любым текущим запросам».
Конечно, после продажи следить за использованием коммерческих площадей девелопер уже не может. «У застройщика не остается рычагов влияния на нового собственника коммерческого помещения, и в нем может быть размещено предприятие торговли или услуг абсолютно любого профиля при соблюдении действующего законодательства», – рассказывает Наталья Круглова. С соблюдением концепции комплекса и пожеланий жителей пул арендаторов подбирается только тогда, когда застройщик сам берет на себя арендный бизнес.
Объемы площадей
«Во всем мире считается, что для комфортной жизни людей в городе доля коммерческой недвижимости должна занимать 4–5% от общего объема застройки. В нашей стране этот показатель составляет порядка 3%», – рассказывает Яна Максимова. При этом, по ее словам, в проектах Urban Group – «Лайково» и «Лесобережный» для бизнеса выделено не менее 5% площадей. Такой же процент считает оптимальным и Александр Зубец: «Именно на данное значение мы ориентировались при проектировании микрорайона Центральный района Новые Ватутинки. Для понимания – в одной секции каждого корпуса обычно располагаются 2-3 помещения по 70-100 кв. м. Это и есть 5% от площади объекта».
Назначение же коммерческих площадей вполне может быть изменено в процессе их реализации, такое решение — не редкость на рынке. «Ситуации, когда размер или назначение коммерческих площадей менялись в процессе реализации проекта, встречаются достаточно часто. Застройщику важно реализовать всю недвижимость, поэтому он готов идти навстречу покупателям. Если есть спрос на два маленьких помещения, а не одно большое, и технически его возможно разделить, то девелопер согласится реализовать площадь по частям», – рассказывает Наталья Круглова.
«Действительно застройщик может столкнуться ситуацией, когда ему приходится вносить корректировки в проект, причем, как правило, ради какого-то конкретного коммерческого оператора, – соглашается Александр Зубец. Обычно речь идет о крупных сетевых компаниях, которые могут договориться о выделении земли для строительства здания «под себя». Однако это требует пересогласования текущей разрешительной документации. Поэтому намного проще на этапе проектирования предусмотреть торговый комплекс с помещением, подходящим под нужды как раз таких крупных, якорных арендаторов».
А вот громкое имя компании-покупателя может значимо далеко не всегда. «Бренд для застройщика важен в меньшей степени, скорее важно, чтобы владельцы и арендаторы коммерческих площадей полностью покрывали ключевые потребности жильцов. При этом обычно бренды сами внимательно изучают профиль жильцов и приходят в те ЖК, где представлена их целевая аудитория», – отмечает Павел Брызгалов.
