Апартаменты: как законопроект о новом статусе изменит рынок
Из-за кризиса девелоперы ищут нестандартные решения: недостроенные бизнес-центры пытаются переводить в апарт-комплексы, меняют специализацию и из коммерческой недвижимости уходят в жилую и т.д. Осенью Госдума готова рассмотреть законопроект, подготовленный Минстроем РФ и фондом «Институт экономики города», об «амнистии» апартаментов. Портал ComEstate.ru решил выяснить, как изменится рынок, если апартаменты получат статус жилых объектов.
«Москва-Сити» как катализатор рынка апартаментов
Об апартаментах как о массовом явлении заговорили после 2006 года, когда в ММДЦ «Москва-Сити» было введено несколько комплексов. Вице-мэр Москвы, глава Стройкомплекса, Марат Хуснуллин говорил, что столичные власти разрешили строить апартаменты, чтобы создать цивилизованный рынок арендного жилья. Девелоперы, не обремененные необходимостью создавать инфраструктуру апарт-комплексов, начали возводить апартаменты. Покупатели в свою очередь использовали открывшиеся возможности де-факто покупать квартиры в выгодной для себя локации на 15-20% ниже рынка жилья. Однако такое положение дел не могло продолжаться вечно, городу не нравилось, что застройщики строят в лакомых локациях не обремененные инфраструктурой объекты, используемые для постоянного проживания.
В 2014 году Москомстройинвест начал даже вести «просветительскую работу» с гражданами, объясняя, что покупатели апартаментов не смогут прописаться, пользоваться объектами соцкультбыта и т.д.
Что интересно, новый законопроект ситуацию в корне не меняет. Согласно инициативе, апартаменты, вероятно, будут фигурировать в качестве жилых помещений в домах смешанного использования (ДСИ) или войдут в состав многофункциональных зданий (МФЗ). (Терминологию предлагает Институт экономики города). Апартаменты, по словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, Институт экономики города предлагает перевести в жилье «второго сорта», где можно будет зарегистрироваться, но пользоваться детскими садами и школами придется по остаточному принципу – ребенка из апартаментов возьмут, только если останутся свободные места. Кроме того, новый законопроект не отменяет повышенный налог на имущество, услуги ЖКХ будут оплачиваться по ставкам как с коммерческих объектов (в среднем платеж выше в два раза, чем за традиционную квартиру аналогичной площади). Покупатели апартаментов не смогут оформить налоговый вычет. Кому же нужен такой законопроект и как он изменит рынок?
Перевод апартаментов в статус жилья убьет рынок?
«Не будь «амнистия» выгодна продавцам, то есть девелоперам, никакого перевода, естественно, не было бы, - уверена Мария Литинецкая, - «Легализация» апартаментов позволит застройщикам пересмотреть их стоимость, которая, скорее всего, вырастет и станет сопоставимой с ценами на квартиры. Кроме того, в результате «превращения» в жилье апартаменты станут более понятным и привлекательным форматом для конечных потребителей.
Кто ранее приобрел апартаменты, явно останется в выигрыше, для них «амнистия» - приятный бонус: они фактически приобрели квартиру с хорошим дисконтом к рынку, экономия при этом составила сотни тысяч рублей.
О том, что при прочих равных покупатели приобретают все-таки более понятный продукт – квартиры – свидетельствует ситуация в МФК «Водный» MR Group. Как отмечает Мария Литинецкая, после перевода части апартаментов в жилье стоимость квартир (бывших апартаментов) увеличилась примерно на 10%. В ценовом выражении в среднем это составляет порядка 600 тыс. рублей. При этом, несмотря на разницу в стоимости, бОльшим спросом пользуются именно квартиры, доля которых в настоящий момент составляет порядка 85% среди всего предложения проекта.
Весьма негативно к законопроекту относится партнер Rusland SP Андрей Бойков. Он вообще считает, что инициатива может убить рынок. «Вопрос пока стоит не о переводе апартаментов в жилье в чистом виде, а о частичной смене правового статуса данного сегмента недвижимости, - уточняет он. - Речь в основном идет о дополнительной нагрузке апарт-проектов социальной инфраструктурой, которая обязательно предусматривается при строительстве жилых комплексов. Вопрос объемов социальной инфраструктуры (будут ли они такими же, как при реализации жилья, либо меньше) – пока остается открытым».
Стоит ли сомневаться, что дополнительная нагрузка неизбежно увеличит себестоимость строительства, а та в свою очередь «потянет» вверх стоимость квадратного метра?
- Основное преимущество апартаментов перед жильем в виде сниженной стоимости (до 25%) может частично или полностью нивелироваться, - говорит Андрей Бойков. - Кроме того, вопрос прописки, а также увеличенной налоговой нагрузки из-за нежилого статуса остается открытым и в новом законопроекте. Соответственно, реализация апартаментов может оказаться в принципе не очень интересным для девелоперов делом, поскольку спрос со стороны конечных покупателей может быть снижен.
С Андреем Бойковым отчасти согласен и руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome Андрей Хитров:
- Повышенные ставки налога по сравнению с жильем уже заставляют задуматься некоторые категории покупателей о целесообразности покупки апартаментов. Невозможность пользоваться инфраструктурой при повышенной ставке налога и неизбежный рост цен при разрешении регистрироваться в апартаментах приведет к потере интереса к данному сегменту существенной части потребителей. Однако это не относится к элитному сегменту, а влияет в большей степени на апартаменты комфорт- и бизнес-класса.
Эволюция рынка: от жилья для одиночек к жилью для всей семьи
На вопрос, изменится ли портрет покупателя при принятии законопроекта, эксперты отвечают по-разному.
Как считает Мария Литинецкая, после перевода апартаментов в жилье среди покупателей увеличится доля семей с детьми, поскольку именно для них был критичным запрет на постоянную регистрацию. Соответственно, большим спросом станут пользоваться многокомнатные квартиры (бывшие апартаменты).
Однако эту точки зрения не разделяют другие эксперты.
- Апартаменты чаще всего строят в районах, где недвижимость не самая дешевая. А значит для человека, обратившего на них внимание, это в любом случае не первая покупка недвижимости, – говорит генеральный директор ИК «Инцентра» (МФК «Ханой-Москва») Ле Чыонг Шон. - Среднестатистический покупатель - это состоявшийся человек среднего возраста и старше. В целом портрет покупателя изменится не критично. Изначально апартаменты – это не первая недвижимость, а скорее инвестиционная покупка или жилье для детей.
Как отмечает Андрей Хитров, в течение последних нескольких лет апартаменты перестали быть жильем «для одиночек» или жильем «для пиджака».
- В элитном сегменте покупатель апартаментов ничем не отличается от покупателя квартир. В сегменте эконом-класса апартаменты приобретают те покупатели, у которых недостаточно средств на квартиру в интересующей локации, - говорит эксперт.
Если раньше девелоперы позиционировали апартаменты как место в центре Москвы рядом с работой, куда приходят только переночевать служащие и офисные работники, либо как лофт-апартаменты для творческого кластера, то сейчас все изменилось. Проекты с апартаментами представляют собой комплексную застройку с внутренней территорией (например, I’m, Art Residence, Wine House и прочие), где комфортно проживать всей семьей, в том числе с детьми. На протяжении нескольких последних лет менялся сам продукт.
Мария Литинецкая уточняет, что покупатели апартаментов эконом- и комфорт-класса покупают данную недвижимость для проживания всей семьей. Об этом знают и застройщики, соответственно в массовом сегменте предусматривают наличие объектов инфраструктуры. Не стоит говорить о том, что покупатели апартаментов априори лишены сопутствующей инфраструктуры, - подчеркивает Мария Литинецкая.
«На девелоперах лежит социальная ответственность»
Еще одну проблему, которая может возникнуть с принятием законопроекта, называет Ле Чыонг Шон. Если апартаменты станут жильем с возможностью постоянной регистрации, но с повышенным налогообложением и прочими «радостями», то для неосведомленных покупателей квитанции за услуги ЖКХ или посещение ближайшего детского сада, могут стать неприятным сюрпризом.
«На девелоперах лежит в определенной степени социальная ответственность за то, чтобы люди поняли, что такое апартаменты. В противном случае это очень негативно скажется на рынке: если пойдет волна непонимания, то продажи апартаментов просто встанут. Люди будут думать, что это сложный, малопонятный продукт, а стоит примерно столько же, сколько и квартира», - комментирует Ле Чыонг Шон.
Обмануться в своих ожиданиях могут неопытные клиенты, которые обращаются в сомнительные агентства недвижимости, готовые ради продаж умолчать о некоторых нюансах апартаментов, - уточняет Мария Литинецкая.
Она не считает, что путаница в головах покупателей квартир или апартаментов будет носить массовый характер. Если еще два года назад клиенты покупали апартаменты, не задумываясь о размере коммунальных платежей и налоговой ставке, то сегодня покупатели более осведомлены в данном вопросе и, прежде чем принять решение, взвешивают все «за» и «против».
Самое главное сегодня – дать покупателям и девелоперам ответ, что же такое апартаменты…
В 2015 году два апарт-комплекса получили статус жилых объектов: проект «Лица» (Capital Group) и МФК «Водный» (MR Group). Редакция портала Novostroy-M.ru встречалась коммерческим директором компании Capital Group Алексеем Белоусовым, в интервью изданию он объяснил причины перевода апартаментов в жилье.
Ранее Марат Хуснуллин говорил, что с начала года власти рассмотрели перевод в жилую недвижимость 8 проектов с апартаментами. В этом году, по данным Марии Литинецкой, статус жилой недвижимости планируется присвоить МФК «Фили Град» и МФК «Савеловский Сити» от девелопера MR Group и т.д.
Для перевода уже построенных апартаментов в жилую недвижимость необходимо соответствие проекта требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Если на объект оформлено право собственности, застройщик обращается в Межведомственную комиссию по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Если будет принято положительное решение, то вносятся изменения в государственный реестр прав на недвижимое имущество и выдается новое свидетельство о собственности.
Что касается перспективы внесения изменений в ЖК РФ, то эксперты сходятся во мнении, рано или поздно это обязательно произойдет. Весь вопрос - когда будет принято окончательное решение, и в каком виде оно войдет в ЖК окончательно.
- Я не думаю, что правительство будет долго откладывать вопрос о статусе апартаментов, - считает Мария Литинецкая. - Обсуждение дальнейшей судьбы формата и так растянулось на весь 2014 год и половину 2015 года. Неопределенность мешает дальнейшему развитию рынка, поэтому самое главное сегодня – дать покупателям и девелоперам четкий ответ, что их ждет при покупке и строительстве апартаментов.
Не стоит ждать изменений в ЖК РФ до конца года, полагает Андрей Бойков. По его мнению, вопрос с апартаментами будет решен к концу 2016 года. Он также отмечает, что не все проекты апартаментов являются «псевдожильем». В ряде случаев это именно гостиницы кратко- и среднесрочного проживания, а покупатели таких апартаментов в большинстве своем инвесторы, приобретающие недвижимость с целью сдачи в аренду. Пример – комплекс YES группы «Пионер», «Вертикаль» компании NAI Becar и другие.
