Отмечен рост арендных ставок на коммерческую недвижимость класса С
Эксперты управляющей компании «Профис Недвижимость» проанализировали офисный и складской сегмент класса С в Москве за III квартал 2019 года.
Арендные ставки на коммерческую недвижимость класса С в Москве в III квартале 2019 года выросли в большинстве сегментов. В первую очередь, это связано с растущим спросом на аренду площадей в целом, ввиду начала делового сезона. Во-вторых, с сокращением объема предложения коммерческой недвижимости класса С за пределами ТТК. В-третьих, в связи с регулярной индексацией ставок в принципе.
«В отличие от сегмента коммерческой недвижимости классов А и В, большинство собственников объектов класса С заключают с арендаторами краткосрочные договора на 11 месяцев, объясняет Кристина Лиморенко, коммерческий директор «Профис Недвижимость». – В успешных проектах ставки индексируются не менее чем на 5% ежегодно. Таким образом, так или иначе плавное повышение ставок аренды происходит в течение всего года. Но поскольку осень – традиционно один из наиболее активных периодов с точки зрения спроса, то в эти месяцы многие арендаторы перезаключают подписанные в прошлом году договора и, как правило, по более высоким ставкам. В том числе и поэтому в III квартале рост ставок получился в целом выше, чем в предыдущем».
В III квартале 2019 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные в пределах Садового кольца, практически не изменилась и составила 24 497 рублей (-0,01% по сравнению с II кварталом 2019 года) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Основной объем предложения коммерческой недвижимости класса С в пределах Садового кольца, как правило, составляет дефицитный формат – офисные особняки, которые чаще всего арендует одна или несколько компаний, причем в течение длительного срока. А поскольку уровень вакантных площадей класса С в пределах садового кольца фактически нулевой, то и новых сделок практически не заключается, большинство арендаторов пролонгирует договоры на прежних условиях. Продолжающееся незначительное снижение ставок с начала 2019 года скорее является техническим, оно отыгрывает существенный рост, который произошел в начале первого квартала 2019 года.
Незначительно увеличились ставки в объектах, расположенных от Садового кольца до ТТК. На текущий момент среднерыночная арендная ставка на подобные площади составляет 19 470 рублей (+0.01% по сравнению с II кварталом 2019 года) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Текущая стабильность ставок на офисы в пределах ТТК также обусловлена минимальной вакансией и, как следствие, небольшой ротацией в рамках объектов подобного класса, что могло бы поспособствовать более динамичному росту ставок. К тому же цены сдерживает и ввод в эксплуатацию в III квартале 2019 новых проектов класса В, которые конкурируют по локации с некоторыми объектами С класса. И для того, чтобы сохранить арендаторов, некоторые собственники минимально индексируют ставки при переподписании новых договоров, либо и вовсе сохраняют прежние условия.
Наиболее заметны изменения в динамике ставок в сегменте офисов класса С, расположенных от ТТК до МКАД. В III квартале 2019 года стоимость аренды увеличилась на 3% до 13 812 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. «Ввиду активной программы реновации в столице все больше бывших производственно-складских комплексов, основная масса которых как раз расположена за пределами ТТК, «уходит» под жилое строительство, и бывшим арендаторам данных объектов приходится искать альтернативные площадки, рассказывает Кристина Лиморенко. – Поэтому с учетом растущего спроса и сокращения объема предложения коммерческой недвижимости класса С в целом, собственники объектов имеют возможность регулярно повышать ставки».
Средняя ставка аренды складов класса С, расположенных в рамках производственно-складских комплексов в границах МКАД, в III квартале 2019 года увеличилась на 2% и составила 5 810 за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Основной драйвер для роста ставок так же, как и в случае с офисами, расположенными за пределами ТТК, – сокращение объема предложения.
В III квартале 2019 года вакансия в сегменте коммерческой недвижимости класса С в столице уменьшилась ввиду сокращения объема предложения и растущего спроса на недвижимость. В сегменте офисов она снизилась на 1% до 6%, в складском сегменте – на 0,7% до 4,9%.
Объем предложения на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве в III квартале 2019 года продолжил постепенно сокращаться за счет активной программой реновации и редевелопмента ряда морально и технических объектов с повышением класса до B.
Источник: «ПРОФИС Недвижимость».
Самая читаемая аналитика
